强拍新规下小业主自保指南

张太三年前买入红磡 1968 年唐楼单位，今年收到土地审裁处通知：开发商已收购 72 % 业权并申请强拍。新修例门槛下降，她能否自救？以下仔细讲解收购中如何自保。

1. 新門檻速讀（2024‑12‑30 起生效）

• 一般住宅樓齡 50‑59 年、位於政府指定重建地區 → 70 % 業權 即可強拍
• 一般住宅樓齡 60‑69 年、同樣位於指定區 → 65 % 業權
• 其他地段樓齡 ≥ 50 年 → 仍然 80 % 業權
• 樓齡 ≥ 30 年且位處非工業區的工廈 → 70 % 業權
• 允許把相連地段合併為一宗強拍申請（加快收購）

2. 强制拍卖流程（概述）

• 开发商达到门槛 → 向土地审裁处提交申请
• 审裁处向其余业主发出《强制拍卖通知》，并刊登宪报
• 小业主在 28 日内 可提交「反对通知书」
• 审裁处聆讯（约 6‑12 个月）→ 裁定底价及是否批准强制拍卖令
• 公开拍卖，大多由开发商自行投标购买

3. 小业主三步自保

• 争底价
  • 28 日内提交反对通知书
  • 准备两份专业报告：市场估价＋重建可售楼面分析
  • 目标：证明底价偏低，争取调高
• 私下加价收购
  • 联合余下单位组「小业主团」
  • 与发展商谈市值再加 5‑10 %，并要求搬迁津贴
• 自住户申请宽限
  • 可向审裁处申请最多 12 个月延迟交吉，争取搬迁缓冲期

4. 买旧楼前的风险检查

• 到土地注册处查册：若单一公司已持有逾 60 %，收购进度快
• 检视楼龄与地积比：楼龄 50 年以上、发展密度低，重建诱因大
• 确认是否属「指定重建地区」：门槛已降至 65‑70 %
• 在审裁处网站搜寻地址，看有无强拍申请纪录
• 留意大堂是否贴出收购公告或统一定价信

5. 土瓜湾十三街例子（2024）

• 财团收购至69 %，因属指定区且楼龄超过60年 → 达65 %门槛
• 小业主组团反对并提交估价，成功把拍卖底价提升10 %
• 双方最终私协：楼价市值 + 额外一次性搬迁补贴，半年内交吉

小业主虽难阻止重建，但仍可通过专业估价及团体谈判争取更高底价与补偿，将损失降至最低；入市旧楼前，务必查楼龄、地积比与是否位处指定重建区，先评估风险再落订。