房贷火险指南：关键要点与流程解析

Q1｜什么是「楼宇结构保险」？ 与「家居保险」有何不同？

• 楼宇结构保险（火险）：保障建筑结构与固定装置（墙体、楼板、门窗、固定喉管、内置橱柜、固定灯具等）；保额以重置成本（reinstatement／replacement cost）厘定，非市价。
• 家居保险（Home／Contents）：保障户内动产及个人／第三者责任（家具电器、个人物品、第三者责任等）。
• 二者功能互补、不能互相取代；银行要求火险，着眼于抵押品可复原与风险管理。

Q2｜为何银行要求购买火险？

• 目的：物业作为抵押品，遇火灾／爆炸／风暴水浸等事故后可复原，并保障银行的抵押权益。
• 常见最低要求（以各银行条款为准）：
  • 承保范围：主要灾害（火灾、雷击、爆炸、风暴、洪水等）；
  • 保额：按重置成本厘定，避免保额不足；
  • 受益人条款：保单需列名按揭银行为受益人／按揭权益人，通常以保单批注（批单）形式载明；
  • 生效期间：必须覆盖完成日起；如完成前需要进场施工，火险应更早生效；
  • 文件提交：向银行递交保单／证明书／保单批注（批单）等，作放款审核依据。

Q3｜小区已有“主保单”时，还需要另购吗？ 要交哪些文件？

• 主保单的性质：由法团／管理公司以整幢名义投保的结构保险（保费常并入管理费）。
• 银行常见做法：原则上承认主保单，但需文件证明——买方应向管理处索取主保单摘要，载明地址、保障期、保额、承保公司与理赔联络；并按银行要求提供列名该银行为受益人／按揭权益人”的保单批注（批单）或等效书面确认。
• 主保单不足的补救路径：
  • 向保险公司申请补充批注／附加条款
  • 为个别单位另行购买火险保单
  • 由银行代为投保（费用由借款人承担）
• 实务建议：不要假设“管理费含保险＝合规”。签约后即时向管理处索取摘要，并与银行核对批注格式；如限期内取不到，立即改用个别保单以免影响放款。

Q4｜何时安排与递交最恰当？

• 签临约／正约后即时：确认是否有主保单；向管理处索取主保单摘要并确认可否办理列名银行的保单批注（批单）。
• 完成日前 10–14 天：
  • 主保单足够 → 向银行递交主保单摘要＋保单批注（批单）；
  • 主保单不足／文件无法准时提供 → 立即安排个别火险保单，生效日设为完成日零时，并列名银行为受益人／按揭权益人。
• 完成前进场／施工：火险需提前生效；施工风险一般不在火险内，应另购工程一切险（CAR）＋第三者责任。
• 空置期：不少保单对长期空置有限制／除外；应书面通知保险公司并加批注。

Q5｜如何比较与选择火险？

• 保额基准：采用重置成本；特殊物业可咨询测量师。
• 承保与除外：特别留意水浸、管道渗漏、玻璃、暴动／民乱、外墙修缮；僭建／未经批准改动多属除外或需个别评估。
• 免赔额与索赔流程：免赔额影响小额索赔；了解理赔所需证明、勘验与修复要求。
• 银行权益条款：确认保单已列名银行或已发出相应保单批注（批单），避免放款前临门补件。
• 情境补强：装修期→CAR＋第三者责任；长期空置→空置批注；智慧家居／公共责任→按需要配搭家居保险。