无主物业风险与防范指南

Q1. 什么是「无主物业」，为何成为骗徒目标？

「无主物业」通常是业主去世后无人办理遗产承办、或业主长年移居海外而失联的楼宇。因没有人定期查看文件及收租，产权纪录容易被人以假身份或伪造授权书「接管」，骗徒就可以「借用」业主身份。

据HK01报道，最少 7 个市值共逾 10 亿港元的单位被人用假身份按揭或转售；业主多年无检查，骗徒有足够时间「落手」。

Q2. 什么是“冒签按揭／买卖”，我如何避免成为下一个受害者？

冒签是指有人伪造业主签名，再由不诚实的见证人（包括个别律师）签署核证，然后向财务公司借钱或把单位卖掉。

自保锦囊：

• 申请土地注册处 e‑Alert 服务，每当有人在你物业登记文件就会收到电邮／SMS 通知
• 定期（例如每半年）自行或委托律师做土地查册，确保并无陌生文件
• 若长期外游，可把产权转成 联名 或在遗嘱中指定受托人，减少“无人跟进”的风险
• 妥善保管身份证明文件及签署样式，减低被复制机会

Q3. 什么是“逆权侵占”？真有人可以“霸住”变业主？

若有人公开、排他、连续占用私人土地或楼宇12年以上，而真正业主一直没有阻止，他就可以向法院申请把产权转到自己名下。

提示： 业主应保持单位有人巡视、收租或缴管理费等“行使业主权利”的纪录，一旦有人企图申请逆权侵占，这些证据可用来反驳。

Q4. 如果怀疑物业被冒签或有人申请逆权侵占，我应做什么？

• 土地查册：到土地注册处取最新「土地登记摘要」，核对是否出现可疑买卖／按揭／诉讼注记
• 律师意见：尽快咨询物业律师
• 报警：伪造文件属刑事罪行，可同时报警并把文件交予警方商业罪案调查科
• 通知财务机构：若发现可疑按揭，向相关财务公司及香港金融管理局举报，防止放款

土地注册处只做「文件存档」，不保证文件真伪。政府曾计划全面实施《土地业权条例》，将「注册即确权」并附带政府赔偿机制，但条例仍未全面落实。业主与租户唯有主动监测产权、依赖专业律师把关，才能将风险降到最低。