香港物业转让文件与印花税指南

Q1｜夫妻以“长命契”持有单位；现在想把配偶的一半转给子女。这种“增删业权人”是否需要全部持份者同意？

• 联权共有（俗称“长命契”）：共有人被视为一体，处置（出售、转让持份）一般需要全部共有人同意并签署。其中一人身故，其权益按“尚存者原则”自动归其余共有人。
• 分权共有（俗称“分权契”）：各人按持份比例拥有权益；出售整体物业通常亦需要全体同意，或先依法处理持份。

Q2｜近亲之间“加名／赠与份额”如何计算印花税？

• 住宅物业的买家印花税和额外印花税已取消：自 2024-02-28 起，政府撤销了住宅物业的需求管理印花税；买家只需缴纳从价印花税（AVD）。住宅的 AVD 一律采用第 2 标准税率（Scale 2）。
• 近亲转让仍需缴纳从价印花税（AVD）：父母、配偶、子女、兄弟姊妹之间的转让／赠与，仍需就对价或市值（以较高者为准）按 Scale 2 计算 AVD；切勿误以为“近亲完全免税”。若属低于市价或赠与，以市值为准。

Q3｜物业有按揭，转让前一定要处理些什么？

• 银行书面同意：大多数按揭契规定，任何加名／减名／转让份额都要事前取得银行同意，否则可能属违约，甚至被要求提早清还。
• 可能需要重新评估：银行或会要求重做估价、复核供款能力，并更新火险保单的抵押权人条款。
• 时序建议：1）先获取银行同意及条件；2）签署转让契、缴纳印花税；3）到土地注册处登记。

Q4｜遗产／未成年人／受监护或精神能力受损人士的产权，这样可以出售吗？

• 遗产承办：须取得遗嘱认证书（Grant of Probate）或遗产管理书（Letters of Administration）；个案通常由遗产代表依法处理与转让。
• 未成年人持份：涉及未成年人权益的处置，原则上需法院／监管当局批示并预留较长时间备妥文件；建议在买卖合约把「取得许可」列为完成先决条件。
• 精神上无行为能力人士（MIP）：通常需按《精神健康条例》（Cap.136）申请法院委任产业受托监管人（committee of the estate）处理财产；程序涉及合格医生的医学证明。
• 授权代签：一般授权书于委托人丧失行为能力即失效；如需在失能时仍有效，须使用并注册「持久授权书（EPA）」以处理财务与资产。