购买心仪的二手单位，是许多人安居乐业的重要一步。然而，与提供保养期的一手新楼不同，二手楼买卖普遍遵循“现状买入”原则，这意味着签署合约后，单位内的任何瑕疵，维修责任都将落在新业主身上。因此，在成交前进行一次彻底的验收极其重要。装修佬提供一份二手楼验楼攻略，助新业主们精明验楼，安心入伙。
关键概念：“现状买入”的责任归属？
在深入探讨验楼细节前，必须首先彻底理解二手楼交易的核心概念——“现状买入”（“As is”）。此条款代表买家在签订买卖合同的那一刻，已同意物业当前的所有状况。
- 与新楼的区别：开发商出售的一手楼通常提供6个月甚至更长的“执漏”保养期。但二手楼的卖家并没有任何执修责任。交楼后才发现的漏水、空心砖、电器损坏等问题，所有维修费用均由买家一力承担。
- “化妆楼”的风险：正因如此，市场上存在一些“化妆楼”，即业主在卖楼前用简单的油漆或装修，巧妙地掩盖单位原有的渗漏、墙身裂缝、假电掣等严重问题。若买家在签约前未能识破，日后维修的费用可能远超预期。
- 验楼的黄金时机：一般买家在签署临时买卖合同后，有两次主要的验楼机会。第一次通常是为了银行进行物业估价；第二次，也是最关键的一次，是在正式成交日（交吉）前一至两天进行的最终验收，以确认单位状况与签约时一致。
交易流程：掌握验楼黄金时间点
了解验楼的重要性后，让我们一览整个二手房交易与验楼程序，确保您在每个阶段都清楚自己的权利与责任。
- 签订临时买卖合约：买卖双方议价成功后，会签订「临时买卖合约」，买家需支付「细订」。此阶段是确立交易条款的关键，特别是关于附送家具电器的部分，应在此签订详细的「家具清单」。
- 办理银行按揭及签署正式合约：买家凭临约向银行申请按揭。之后，双方律师会草拟并让买卖双方签署「正式买卖合约」，买家此时需支付「大订」。
- 安排交吉前验楼：在正式成交日前，买家应与地产代理协调，安排时间进行最终验收。这是发现问题并与卖家沟通的最后机会。
- 正式交吉：验楼满意后，在成交日当天，买卖双方律师会处理余下款项及楼契文件。买家从律师楼取得钥匙后，便正式完成交易，成为单位的新主人。
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验楼核心：拆解5大常见瑕疵位
1. 渗漏水
渗漏水是二手楼最令人头痛的问题，维修费用高且手尾长。
- 天花与墙身：仔细观察所有天花、墙角、窗台下方及冷气机位，寻找任何水渍、印痕、油漆剥落或发霉变色的迹象。
- 厨厕内部：打开厨柜及厕所洗手盆柜，用鼻子闻闻是否有霉味。用手或纸巾触摸水盆下的喉管接驳位，检查有否渗漏。
- 假天花后方：如有假天花，务必揭开检查，观察喉管及石屎顶部有否水印。
- 防水与去水测试：在浴室企缸或浴缸储水，然后一次过放掉，观察去水速度是否流畅。同时检查地台斜水 (坡度) 是否足够，水是否能自然流向去水口，而非积聚在角落。可在地面倒小量水作测试。
2. 墙身与结构
结构问题难以"断尾"，绝对不能轻视。
- 墙身与磁砖：使用天线笔或硬币轻敲墙身及地台磁砖，清脆的声音代表正常，沉闷的"卜卜"声则表示是"空心砖"。空心砖代表英泥未填满砖后，受力或热胀冷缩时容易爆裂或剥落，构成家居危险。尤其注意厨厕防水区的空心砖问题。
- 裂缝观察：留意墙身、横梁或地台的裂缝。若是呈斜裂纹，或裂纹有扩大趋势，可能涉及结构性问题，应寻求专业人士意见。
- 地脚线：检查木制地脚线有否鼓起、发黑或变形，这通常是墙脚渗水的明显警号。
3. 门窗
门窗的状态直接影响居住的舒适度和安全性。
- 开关顺畅度：将所有门窗开合数次，确保过程顺滑无阻，锁具操作正常。
- 密封性检查：关上门窗后，尝试用力推动，检查是否牢固。亦可尝试将一张卡片插入门窗缝隙，若能轻易插入，代表缝隙过大，容易在雨季漏风渗水。
- 防水胶边与玻璃：检查窗户四周的防水胶边是否有硬化、龟裂或收缩。留意玻璃本身是否有崩裂。
4. 水电系统
水电是家居神经系统，入伙后才发现问题会极为不便。
- 电力插座：使用带指示灯的插头测试器，逐一测试全屋所有插座是否通电正常，避免遇上虚有其表的“假插座”。
- 来去水管：开启所有水龙头，测试来水水压是否正常。如前述，重点检查各去水管是否有渗漏。
5. 家具电器
若卖家承诺留下家具电器，这一步就是保障自己的关键。
- 签订“家具清单”：在签署临时买卖合约时，务必与卖家另外签订一份详细的“家具清单”。清单上应清楚列明每件家具和电器的品牌、位置、外观状况简述等，并最好先为物品拍照为证。这份清单是具有法律效力的附件，能避免日后口同鼻拗。
- 实地核对与测试：验楼当日，取出这份清单，逐一核对留下的物品品牌、型号及数量是否完全一致。同时，启动所有附送的电器，包括空调机（测试制冷）、热水器（测试热水）、灶具、抽油烟机等，确保全部运作正常。
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注意事项
- 聘请专业人士：若对楼宇结构缺乏信心，或单位楼龄较高，建议聘请具专业资格的人士进行验楼。他们拥有相关仪器及知识，能更精准地发现一般人难以察觉的隐藏问题。
- 发现问题怎么办：如果在最终验楼时发现问题（如电器损坏、新出现的漏水），应立即拍照存证，并第一时间通知代表律师及地产代理，通过他们与卖方协商解决方案（如要求维修或作出赔偿）。
- 特殊物业注意：如购买的是村屋，验楼前更应查册确认物业结构有否违例建筑（僭建）部分，以及路权、业权等问题，避免日后无穷的法律麻烦。
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