香港楼契问题对按揭审批的影响
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- 楼契正本遗失
- 只能提供影印副本
- 律师已为业主安排宣誓并提供核证副本
- 楼契年代久远、业权链记录不完整
- 出现未释契或未注册文件
以下内容根据香港法例、土地注册制度及普遍采用的专业实务，逐项分析可能带来的影响。
一、楼契正本遗失是否一定构成问题？
根据《土地注册条例》（Cap.128），香港采用的是“文件登记制度”，土地注册处的纪录虽提供重要业权资料，但注册本身并不等同于保证业权毫无瑕疵。土地注册处亦提醒，已注册的文件仍可能存在业权问题。
若楼契正本遗失，但可从土地注册处取得核证副本。一般可以在法律层面恢复文件证明效力，并由律师提供相关法律意见。
至于银行是否接受需视乎个别银行的内部风险政策。各银行的按揭审批标准并不完全一致，因此“正本遗失”不必然导致按揭失败，但审批结果可能因银行而异。
二、补领核证副本后，银行会批按揭吗？
“补契”通常包括：
- 由业主作出法定宣誓
- 向土地注册处申请核证副本
- 律师核对业权链与登记资料
核证副本在法律上具备证明力，但在按揭批核方面，视乎银行风险政策。
部分银行在处理相关个案时，可能会要求：
- 律师出具额外的法律意见
- 确认业权链没有间断
- 提供额外文件以支持业权完整性
- 在某些情况会调整估价或按揭成数
因此，补契后可否承造按揭必须按个别情况审视。
三、只有影印副本（非核证），是否一定不能按揭？
一般而言，银行不会单凭未经核证的影印楼契批出按揭，主要原因包括：
- 无法确认影印内容的真确性
- 无法确定文件是否完整
- 不能排除其他仍然存在的业权负担
银行在处理类似个案时，通常会要求：
- 土地注册处的核证副本
- 律师的补充意见
- 更全面的业权审查
影印副本较可能增加按揭难度，但是否最终可承造按揭，仍取决于银行的最终审批。
四、补契后的物业是否会影响买卖？
以下属于市场较常见的情况：
- 部分买家或会较为谨慎，尤其涉旧契或业权链不连贯的物业
- 银行可能要求额外文件或调整按揭审批
- 补契并不一定导致买卖困难，需视乎物业本身状况及文件是否充分
市场反应因个案而异，但「补契物业」在买卖时通常需要更完整的文件支持。
五、哪些樓契問題較常被視為高風險？
以下情況在按揭審批及業權審查中較常被視為需要額外注意：
1. 产权链不完整
例如旧契未注册、历史契据缺失而无法补回。
2. 未解除抵押（Unreleased Mortgage）
仍有抵押记录留在土地注册处，需由银行或业主办理解除抵押。
3. 违反用途或违章建筑
根据土地契约和屋宇署指南，违章建筑和违反用途均属于高风险事项。
4. 涉及诉讼或政府命令
如清拆令、修葺令、产权争议等。
5. 无法取得核证副本
若土地注册处没有该契据记录，风险相对较高。
六、作为买家，如何安全处理补契或楼契遗失个案？
1. 要求律師確認業權鏈完整
查核所有歷史契據是否連續、文件是否齊備。
2. 向银行预先查询可接受程度
不同银行在补契或楼契遗失情况下的按揭政策不一。
3. 索取完整补契文件
包括法定宣誓书、核证副本及相关补充意见。
4. 确认物业无其他业权障碍
例如未释契、诉讼、命令、用途问题等。
七、总结
从法律角度，核证副本及补契程序可协助重建物业的业权证明；但从按揭角度，银行最终审批取决于：
- 业权链是否清晰
- 文件是否完整及可核实
- 物业是否存在其他风险
- 银行自身的信贷政策
因此，补契物业并不必然不能买或不能按揭，但买家宜格外审慎，并依赖律师查契及银行预批结果作出决定。
