置業法律租約租客按揭
半契樓折讓背後的陷阱
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咩叫「半契樓」？同「碎契樓」又有咩分別？
- 半契樓：一個單位只分成 兩份業權（各 50% 常見），屬「分權共有」。其中一方可以毋須對方同意就出售自己的 1/2 業權。
- 碎契樓：業權細分為三份或以上，例如 1/4、1/8 等，更加分散。
- 兩者共同特點：買家只買到「份額」而非整個單位，要與其他持份者共同使用或協商租務安排。
入場價與融資安排
- 成交折讓：市價 -40% 至 -70%，因流通性差及銀行難批按揭。
- 按揭選項：銀行幾乎不受理；買家多數全現金或靠財務公司的高利率15–20%
投資半契樓的主要優勢
- 入場門檻低：折讓幅度大，可用較少資本取得中心地段資產。
- 議價空間大：買家群小，賣方往往願意接納更低開價。
- 潛在整合升值：若能收購餘下業權，有機會一次過提升物業估值及套取一般銀行按揭。
核心風險
- 離場難：市場買家少，必要時或要低價拍賣離場。
- 高息蠶食：財務成本高，長期持有 IRR 容易被吃掉。
- 共有人糾紛：租金分配、維修決策易起爭拗，訴訟費時費錢。
- 估價缺口：即使整契後再做按揭，銀行估值仍可能不足，需要補差價。
- 法律瑕疵：凍結令、維修令等隱藏負擔需專業查冊確認。
半契樓雖然價錢較低，但代價不菲：利息昂貴、流通性不足，且法律糾紛風險高。
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