业主如何申请差饷复核减税

业主陈先生2022年以800万购入青衣一个30年楼龄三房单位。搬入后发现，差饷单上的应课差饷租值（Rateable Value，下称RV）竟然比同座大单位还高。2025年首季差饷单寄到，他决定申请复核，希望为自己“减税”。以下将讲解小业主如何实际操作。

1. 何时可以提出复核？

• 已评估差饷的物业年度重当年度新租值于每年 4 月 1 日 公布后，可在 4 月 1 日至 5 月 31 日 期间，以 R20A/ e‑R20A 提交反对新 RV
• 首次评估差饷的新落成物业临时估值差饷物业估价署会以《临时估价通知书》〈表格R6〉，将估价通知缴纳人。必须在通知日起 28 日内提交R23A/ e‑R23A

先确认自己要反对的属“年度重估”还是“临时估值”，再选对表格及限期，否则 RVD 会直接驳回。

2. 复核理据要写什么？

• 市场租金证据：同座或邻座相似单位近 12 个月实际租约，比政府估值低
• 物业状况：楼龄老旧、公共设施失修、景观长期受阻
• 区内供需变化：大量新盘落成，租金普遍下跌等

需提供租约副本、成交纪录、相片或工程报告等客观证据，单凭“觉得贵”说服力不足。

3. 申请流程（四步走）

• 备证据：收集租约／成交记录、物业缺陷照片
• 填表提交：
  • 已评估差饷的物业年度重估 → R20A/ e‑R20A（4‑5 月）
  • 首次评估差饷的新落成物业临时估值 → R23A/ e‑R23A（28 日内）
• 等待书面回复：RVD 通常 2‑3 个月内回复，接受就下调 RV；拒绝会说明理由

4. 常见陷阱

• 只附报纸或网站标价，没有真实租约证据
• 拿不同屋苑、不同大厦作比较，估价署只重视「同屋苑同座同类型」对比
• 逾期或用错表格（如 R20A 应用在临时估值），申请将被视为无效

5. 买楼前的差饷风险检查

• 查看该屋苑近三年 RV 走势；若升幅长期跑赢实际租金，可日后复核。
• 比较同座高低层 RV 差距是否符合市场差价；过分贴近或代表低层 RV 偏高。

业主只要掌握正确限期、相应表格，以及具说服力的市场证据，往往就能把 RV 拉回合理水平，为自己长远节省一笔固定开支。就算有机会成功下调租值，买楼前亦应检视屋苑 RV 走势。