买连天台特色户？僭建风险与自保策略详解

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然而，自近年红山半岛等僭建风波后，屋宇署的巡查模式正不断升级，单单依赖「查册结果」的防守策略已经不足够。以下为大家客观拆解科技辅助执法下的僭建巡查机制，以及买家入市前必须留意的实务防御策略。

1. 法律与科技双管齐下：为何前业主的违规你要找数？

• 责任随业权转移： 根据《建筑物条例》，清拆僭建物的法律责任是附带于物业「业权」上的。即使违规建筑（如天台玻璃屋、平台围封、甚至发水露台）是由上一手甚至上上一手业主搭建，一般情况下，屋宇署仍会向现任业主发出清拆令，现任业主需负责自费将其清拆，并还原至核准图则的状态。
• 科技提升识别效率： 屋宇署近年已逐步引入无人机拍摄及数码图则比对技术。这意味着过往凭借「位置隐蔽」而未被察觉的外墙或天台僭建物，被发现的风险正显著上升。

2. 实务风险考量

即使签署临时买卖合约当日的查册结果显示为「干净」，买家仍需面对以下两大实务风险：

• 地雷一：执法与钉契的「时间差」空窗期 系统辨识出潜在僭建物或接获投诉后，屋宇署派员跟进、发出法定命令并将其注册至土地注册处（即正式钉契），需时数星期至数月不等的行政时间。若买家刚好在「政府已察觉并准备发信，但尚未正式注册钉契」的空窗期内购入物业，查册记录根本无法即时反映这个隐藏风险。
• 地雷二：银行估价拦截与「扣起贷款」 即使物业未被正式钉契，买家申请按揭时，银行委托的测量师一般会安排实地视察（特别是针对特色单位）。若发现明显僭建，实务上银行会采取保守态度：
  • 拒批按揭： 若涉及严重结构改动，可能会拒绝批出贷款。
  • 扣起贷款： 银行可能照批按揭，但会在贷款额中强制扣留一笔「预计清拆及还原费用」。买家必须先自行垫支真金白银清拆僭建物，经核实后，银行才会发放该笔尾款，令买家瞬间大失预算。

3. 买家防守策略：入市特色户前 3 步自保方案

要保障自身权益，打破「现状买卖」的潜在劣势，准买家在落订前建议采取以下防御措施：

• 第一步：主动查阅「百楼图网 (BRAVO)」 不要只依赖售楼书或地产代理提供的宣传平面图。买家应亲自或委托专业人士登入屋宇署的「百楼图网」系统，付费下载该物业的最新核准建筑图则，亲自比对单位的现状（特别是露台、天台、厨房主力墙），观察是否存在明显偏离或未经批准的结构改动。
• 第二步：合约加入专属保障条款 二手楼买卖通常附带「以现状交吉」条款。在双方同意下，买家可要求代表律师在买卖合约中加入特定条款：例如列明若在「成交日」前收到屋宇署的清拆令，卖方必须负责承担相关的清拆费用，或买家有权取消交易并退回定金。实务上需视乎双方的议价能力。
• 第三步：安排测量师实地视察 对于价值较高、曾进行大规模豪装或改动较复杂的特色单位，买家可考虑在签署正式合约前，自费聘请专业建筑测量师实地视察，以专业角度评估单位的合规状态及潜在的还原成本。

📌 常见问题 FAQ

Q1：代理话个天台玻璃屋起咗超过十几年，政府已经「默许」唔会理，系真嘅吗？

这是一个常见的误解。香港法例并没有「时效合法化」或「默许」的僭建规定。只要搭建物未经屋宇署批准，不论存在了多少年，屋宇署仍有权依法采取执法行动要求清拆。

Q2：如果单位被钉契，买家系咪一定做唔到按揭？

不一定，需视乎僭建物的严重程度。如果是较轻微的违规（例如冷气机支架、小型檐篷），部分银行可能会在估价中轻微扣减，或要求买家签署「承担清拆责任承诺书」后仍有机会批出按揭。

Q3：若成交后才收到屋宇署的清拆令，我可以向旧业主追讨吗？

一般情况下较难追讨。二手楼宇交易通常受合约内的「现状买卖」条款约束。除非你能提出确凿证据，证明卖方在交易过程中作出蓄意的失实陈述或合约有特定条款保障，否则在物业完成交易后，所有清拆费用及法律责任通常均由新买家承担。