香港业主必读：物业税 vs 个人入息课税，省税技巧全攻略

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在香港申报租金收入，业主主要有两个选项：「物业税」及「个人入息课税」。到底两者有何分别？哪一种方法可以帮你扣减「按揭利息」？两者在计算方式及可扣减项目方面存在明显差异。本文将介绍两种制度的基本运作及适用情况。

1. 甚么是「物业税」？

「物业税」是税务局针对香港物业租金收入征收的税项。它的计算方法相对简单直接，采用统一的标准税率。

• 标准税率： 15%
• 计算公式： [ 租金收入 - 业主缴纳的差饷 - 不能追回的租金 (如有) ] x 80% x 15%
• 法定修葺及支出免税额： 税务局会统一扣减租金收入的 20% 作为修葺及支出的免税额。

需要注意的是，在物业税制度下：

• 不可扣减实际装修开支
• 不可扣减管理费及代理佣金
• 不可扣减按揭利息

2. 甚么是「个人入息课税」？

「个人入息课税」并非独立税种，而是一种合并评税机制，允许纳税人将不同来源的收入合并计算，包括：

• 薪俸收入
• 利得收入（如适用）
• 租金收入

合并后按以下方式计税：

• 累进税率（2% 至 17%）
• 或标准税率（15%） 👉 以较低者为准
  

在符合条件的情况下，选择个人入息课税时：

✔ 可扣减出租物业的按揭利息 （上限为该物业的应评税净值）

此外，纳税人仍可申请各类个人免税额，例如：

• 基本免税额
• 已婚人士免税额
• 子女免税额
• 供养父母免税额

这些免税额可有效降低整体应课税收入。

两大报税选项大比拼：你适合哪一种？

实际选择取决于个人财务状况。以下为常见情况分析：

较适合考虑「个人入息课税」的情况

• 物业涉及按揭贷款 若利息支出较高，扣减利息有助降低税负
• 整体收入较低或没有薪俸收入 个人免税额可抵销部分或全部租金收入
• 可申请多项免税额 有助进一步降低应课税金额

可维持「物业税」的情况

• 物业没有按揭（已供满） 无利息支出可扣减
• 薪俸收入已接近或达标准税率水平 合并收入后未必能有效降低税率

值得注意的是，税务机关在评税时通常会比较不同计算方式，并采用对纳税人较有利的结果。

收租报税 3 大必读注意事项

• 保留差饷收据： 只有由业主负责缴纳的差饷才能扣税。如果是租客交差饷，业主不能申索扣减。务必保留差饷单据作证明。
• 遇上租霸可扣税： 如果不幸遇上租霸，被拖欠的租金（不能追回的租金）可以在报税表上申报扣减。若日后成功追回，则需在追回的课税年度重新申报为收入。
• 及早填表申请： 选择个人入息课税必须在报税表（BIR60）的第 7 部中剔选「申请个人入息课税」，否则税局只会按标准物业税向你发出税单。