2024香港楼市减辣，应该入手银主盘吗？银主盘拍卖流程及缺点

在经济下行的时候，'银主盘'通常更受关注。2024年，港府对楼市'减辣'，撤销所有辣税，对海外买家、短期投资、新楼买家来讲，完全是一个利好消息。在全面撤销辣税的时代，银主盘是否仍是一个好的投资选择？

银主盘，简单来说就是由银行或财务公司收回的物业，因业主无法偿还贷款而被迫卖出。这类物业往往价格更具吸引力，为购房者提供了入市或投资的机会。本文将深入解析银主盘的特点、如何找到银主盘，以及购买银主盘时需要注意的问题。

银主盘是什么意思

所谓银主盘，英文叫做Foreclosed Properties/Foreclosure，指被银行或财务按揭公司收回并进行拍卖的盘楼。如果业主购买时向银行或财务公司按揭卖方，而后未能偿还按揭贷款，银行或金融机构将发出贷款追收通知，要求业主在规定期限内偿清欠款，倘若业主仍未能清偿贷款，放贷方将向法院申请收回物业，并透过执行官公告物业清偿。这种情况下，被银行收回并重新出售的物业称为'银主盘'。这一整个过程需大概半年至一年不等。

银主盘的特点

• 定义和来源：银主盘指的是因业主无法偿还按揭贷款而被银行或财务公司收回的物业。
• 价格优势：银主盘通常价格较低，因为银主的目的是尽快回收欠款，而不是最大化卖价。
• 市场情况：在经济下行时期，业主的财务状况出现恶化，银主盘的数量会有所增加。

银主盘拍卖流程

如果对银主盘有兴趣，可以多留意拍卖网站以及地产平台，通常会有物业拍卖的资讯，例如日期、时间、地点等。购买银主盘主要有两种方式：公开发售和公开拍卖。

公开发售

在公开发售过程中，买家需找到代理，参观楼盘，挑选合适的银主盘。接着，透过代理提交出价并交付3%-5%的临时订金以确保诚意，若出价未被接受，临时订金将被退还。银行会从所有投标中选出最高出价者进行销售，若所有出价均低于底价，银行可能会重新招标。

公开拍卖

在公开拍卖方面，买家需要留意喜欢的物业何时进行拍卖，并委托律师查阅产权，确保无权利纠纷。拍卖时，只要出价超过银行设定的底价，即可获得该物业。竞投成功后，买家需立即支付10%的订金并签订正式买卖合约。

购买银主盘时的缺点

• 物业状况审查：银行出售的物业可能存在维修或法律问题，购买前应请律师进行仔细审查。一旦签订买卖合约，即便后来发现物业有问题，也必须完成交易，否则要支付违约赔偿。
• 按揭申请：银主盘可以申请按揭，但买家需留意物业是否有僭建和遗失楼契等问题。若有僭建，拆除后绝大多数情况下都可以成功申请贷款。但楼契丢失或只有楼契副本，银行一般不会批准按揭。
• 欠款责任：买家应留意银主盘是否有欠下管理费、水费、电费，这些欠款通常会由买家一并承担。通常，买家可以在土地注册处查册，了解物业是否被起钉，也就是拖欠的管理费或大厦维修费等欠款等。
• 避开'联名物业'：避免购买只有半边业权的物业，例如长命契或分权共有业权的物业，因为另一半业权还在他人手上，买家无法完全拥有整个物业的业权。

银主盘快问快答

物业何时会启动银主盘拍卖程序?

一旦业主断供两至三个月的贷款，银主将会启动拍卖程序。

银主盘的售价是否都比市场价格来得低？

一般来说，银主盘会比市场上同类型的单位低2-3成。但拍卖的起点通常是根据物业的估价设置的。如果遇到楼市大升大跌，估值会受到一定影响。

公屋和居屋有没有银主盘？

有，2023年拍卖行一口气推出24个银主盘，其中公屋和居屋占比6成，售价低于200万港元。

银主盘买卖程序与二手楼有何不同？

在银主盘交易中，竞投成功的买家需立刻支付10%的订金并签订'正式买卖合约'，之后45天内完成交易。而二手房产交易通常是先签订临时合约。

买银主盘可以申请按揭贷款吗？

可以的。只要物业没有产权问题，如遗失、损坏、半边产权等，可以申请最长30年期的按揭贷款。

2024年是入手银主盘的好时机吗？

尽管2024年港府对房地产全面减辣，可能会刺激新房和二手房市场的交易，加上新房和二手房的价格增幅处于历史低位，银主盘相对来说并没有太大的价格优势。2024年投资银主盘可能并非最佳选择。反之，租金回报率不断上升，特别是小型单元，租金回报率达到3.3%，创下11年新高。

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