2025年买房出租：6个问答帮你审查现金流

到 2025 年底，住宅房价虽然较高位回调，但按揭利率仍处于相对高位（H 按封顶约 3.75%–4.0%，视乎银行）。在这个环境下，买房出租已不再是“买完等租客帮你供楼”，而是一场关于现金流承受力的实战测试。

以下 6 条 Q&A，从入场资格、现金流计算到防守心态，帮你做一次自我审查。

🛑 第一部｜资格篇：我有入场券吗？

Q1｜我想买房出租，最多可以借多少成？

可以用「林郑 Plan／波叔 Plan」借 9 成吗？

A：不可以。

高成数按揭保险（俗称林郑 Plan／波叔 Plan）仅适用于自住用途。如果物业用途声明为出租（投资用途），银行一般只会批出最多70%按揭。

👉 实战例子（600 万物业）：

• 自住： 可借 9 成，首期 60 万
• 出租： 只借 7 成，首期 180 万

Q2｜我已经有一套自住房，再买一套出租，按揭会不会更难？

A：一般会更严格。

虽然金管局已暂停压力测试，但供款与入息比率（DSR）50% 上限仍然存在。

当你申请第二套房按揭时：

• 银行会计算两套房的总额款
• 对“投资用途”的审批，部分银行会采取较保守的内部假设

👉 重点不是银行肯不肯借，而是借满之后，万一有闪失，你还供不供得起。

🧮 第二部｜计数篇：我会赚定蚀？

Q3｜经纪说这个盘有3.5%的租金回报，比定期存款（约3%）好，是否值得买？

A：表面上赢，但单从现金流计算通常是输。

3.5%属于表面回报，新手最容易忽略持有成本。

简易估算：

• 管理费：约租金8–12%（视乎屋苑，新楼通常较高）
• 物业税：实际约租金12%（已扣20%修葺免税额）

净回报：七除八扣后，通常只剩约2.3%–2.5%。

• 资金成本（按揭实际利率）：约3.8%左右

📌 结论：用约3.8%的利息成本，去换取约2.5%的租金回报，单看现金流，这是一项「负现金流」投资，即每个月要贴钱。

Q4｜出租房产需要缴纳多少“物业税”？

A：政府提供维修免税额。

税务局的计算方法为：

（年租金 − 业主支付的差饷） × 80% × 15%

🛡️ 第三部｜心态篇：怎么买才不变负担？

Q5｜计算完要“每月贴钱”，但我看好该区升值，还值得买吗？

A：取决于你的“防守力”，而不是你的信心。

这类投资，本质上是：

• 博升值
• 而非赚现金流

请诚实地问自己两个问题：

• “如果我失业，或者单位空置3个月，我还供得起吗？”
• “我是否拥有6-12个月的供楼现金储备？”

💡 一般建议（非投资建议）：如果你每个月能轻松承受$3,000–$5,000的现金流补贴（当存钱），并且有足够的防守资金，才好考虑。否则，这份资产在升值前，可能先成为你的生活压力来源。

Q6｜买“连租约盘”还是“交吉盘”好？

A：对新手而言，买“交吉盘”风险较低。

估价陷阱：连租约盘银行未必能入屋视察（无法确认是否有违规改建），估价有机会较为保守，导致借不足7成，要临时抬钱上会。

主动权：交吉盘虽然有短期空置成本，但你可以：

• 验楼
• 装修增值
• 自选租客
• 重新订立市价租金