2026年买楼必读：跨越2047地契大限的三大自保策略｜港楼指南

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在 2026 年买楼，若申请最长的 30 年按揭，还款期将会延续至 2056 年，正式跨越坊间一直担忧的「2047 年地契大限」。

时至今日，部分准买家甚至业界人士依然流传着担忧：「到时政府会否收回土地？」、「业主是否要补一大笔巨额地价？」 事实上，政府已于 2024 年正式实施了《政府租契续期条例》。不过，法例的落实是否代表未来毫无隐忧？作为精明的买家，我们必须分清「目前的法定基准」与未来的「政策变量」。

1. 法例机制一定没变量？

了解新法例的运作机制，有助买家放下对「收地」的无谓恐慌。

现行法定基准： 根据目前法例，一般地契续期机制为「免补地价」及每年收取「应课差饷租值 3%」地租，并会提早六年刊宪自动生效。这是目前银行肯批足 30 年按揭的定海神针。
未来的政策变量： 任何法例皆基于当下的施政考量。未来数十年的政府财政与经济大环境，会否促使续期条件（例如地租比例）出现调整？这些未知数客观存在。

政府在刊登续期公告时，会同时公布一份「不予续期名单」。一旦物业不幸上榜，不但面临被收回的命运，银行更会即时落闸拒批按揭。精明的买家必须防范以下 3 个「危险信号」：

清拆令： 查册时发现该单位或大厦公用地方（如天台、天井），钉有大量长年未解除的屋宇署清拆令，代表存在严重违规结构且业主一直视若无睹。这可能触及了政府对公众安全的底线，是政府剔除续期资格的目标。
积压多年的「强制验楼令」： 显示大厦多次收到法定验楼通知却长年没有「解除」纪录，反映一众业主长期「摆烂」拒绝夹钱维修，长远而言大厦会变成危楼。政府可能不续契以收回土地进行重建。
严重的「改变土地用途」警告： 原本是住宅用途，却被违规改建成非法旅馆、劏房或牵涉工业用途，并被地政总署发出警告信钉契，这绝对触碰了底线。
极少数的极端个案：目前市场上极少出现相关个案。然而，一旦物业不幸被列入名单，银行将极有可能拒绝批出按揭贷款。

为确保所购置的物业能顺利过渡并获批足额按揭，建议买家在落订前采取以下措施：

对于地契即将在数年内到期的物业，买家或其代表律师应主动查阅地政总署根据《政府租契续期条例》刊登的政府公告，确认该地段是否已获刊登续期公告，并确保物业绝对不在「不予续期名单」之上。

新机制虽免收补地价，但业主需自续期之日起，每年向政府缴纳相当于该物业应课差饷租值 3% 的「地租」（此做法其实是沿用现行新界地契续期的安排）。买家在计算未来的持货成本时，必须将这笔恒常开支纳入预算。

极少数早年批出的旧式地契可能包含政府的「重收权」或特殊发展限制。不过这主要见于个别特殊或历史用途土地，一般常规私人住宅较少牵涉。为求安心，购入高楼龄物业前仍建议委托律师审阅地契条款。

Q1：怎样知道我看中那个单位，地契是哪一年到期？

买家可通过土地注册处的网上查册系统（查阅物业的「土地登记册」），或向代表律师及专业地产代理查询，当中会清晰列明该地段的批租期及到期年份。

Q2：如果单位有少少僭建（例如冷气机架），会不会被放入「不予续期列表」？

根据政府立法时的解释，「不予续期名单」主要针对极度严重且屡劝不改的违契个案。一般轻微的僭建物通常由屋宇署按现行法例（如发出清拆令）处理，甚少单因此类问题而被直接剥夺续期权利。不过，僭建本身仍会带来其他按揭及还原责任风险。

Q3：除了 2047 年，有其他年份的地契会受影响吗？

会的。《政府租契续期条例》涵盖所有一般用途的政府租契，不论是 2047 年届满（如大批新界及新九龙物业），还是其他年份届满（如部分港岛区物业于近年陆续到期）的地契，均受此续期机制规范。