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2026年摸货交易死穴：银行不做按揭，流动性急跌
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不少买家以为摸货只是「签张纸转个名」，接手人可以如常造按揭。以下为大家分拆解 2026 年摸货交易的死穴。
1. 拆解「摸货本质」：你买卖的不是砖头，是「合约」
要明白摸货的风险，首先要定义清楚它的本质。
当你在楼花期内进行摸货（即在正式成交及签署楼契前转售），你转让的并不是一层真正的实体楼宇，而是一份「买卖合约的权益」。这个本质上的差异，正是触发后续所有按揭与法律问题的核心源头。
2. 核心机制：点解银行唔做摸货按揭？
好多人问：「接手人明明有正当职业，点解银行唔肯借？」因为银行批出按揭的本质，是用「清晰、可登记的业权」作为抵押品。在摸货的结构下，直接触碰了银行的三大死穴：
- 业权未完成 原买家根本未完成交易（未收楼、未出正式楼契），最终买家接手的只是一份合约。对银行而言，这代表无正式物业抵押，亦无法在土地注册处做稳妥的按揭登记。
- 三方结构风险（骨牌效应） 常规买卖是两方交易，而摸货牵涉三方（原业主、确认人、最终买家）。只要当中任何一方出事——例如原买家财困挞订、确认人中途反口，整单交易就可以即时崩溃，银行绝对不会承受这种连锁风险。
- 发展商控制权 发展商握有绝对的主导权，他们可以随时拒绝批出转名同意书、延迟交楼或收取极高昂的手续费。这些变量完全超出了银行的风险控制范围。
总结： 对银行而言，摸货并不是一宗「高风险按揭」，而是「根本唔符合按揭条件的交易结构」！这亦是为何本港主流大型银行在 2024 年撤辣后，对摸货按揭采取极审慎态度，一般不会承办的原因。
3. 残酷现实：按揭断层引发的「流动性急跌」
当我们明白银行为何「落闸」后，再推导出市场的现实后果，你就会发现这是一场极难脱身的游戏。
- 买家板块大幅缩窄： 既然接手人极难向传统银行申请按揭，这意味着市场上大部分依赖按揭上会的普通用家，会即时被剔除出你的潜在买家名单。
- 只剩下极少数接手人： 你的物业，最终只能卖给具备全数现金支付实力的买家，或者愿意承担极高息率的进取型投资者。
- 结论：摸货市场的最大问题，从来不是「有冇利润空间」，而是「根本无人接货」。
⚖️ 边界条件：摸货在甚么情况下才有机会可行？ 当然，摸货并非在所有情况下完全不可行。在极少数情况下，例如：接手人具备全数资金，或透过私人融资／财务公司作短期过桥，且发展商明确允许转让，交易仍有机会完成。但必须指出，这类交易本质上已不属于「一般用家市场」，而是属于高资金门槛、低流动性的专业投资者操作。
📌 常见问题 FAQ
Q1：如果我只系将楼花个名转俾我老婆/仔女，算唔算「摸货」？
一般不算。将买卖合约权益转让予「直系亲属（如配偶、父母或子女）」，实务上称为「近亲转名」或「内部转让」。多数发展商容许这类操作（可能需收取行政费），而银行亦会按常规程序审批，一般不会将其视为高风险的摸货交易。
Q2：除了按揭做唔到，摸货仲有冇其他隐藏成本？
有。摸货在大部分情况下会被视为两宗独立交易。这意味着原买家及最终买家均需各自承担「从价印花税」责任（具体安排需视乎交易结构及律师处理）。这笔双重印花税随时会将原本微薄的利润完全蚕食。
Q3：万一我真系上唔到会，又「摸」唔出，最后会点？
若买方最终无法筹措足够资金完成交易，将面临未能履行合约（俗称挞订）的后果。发展商有权没收买方已付的所有订金，并可能循法律途径追讨因重售物业而产生的差价损失。
