二手房交吉全解析与避坑指南

在二手房交易临近结束时，最重要的承诺之一是「交吉」。所谓交吉，不仅仅是指「没有租客」这么简单，而是指买方在完成日能够立即、无障碍、专有地使用该单位，包括场内清空、无人占用并交回所有钥匙卡；否则就属于未履行交吉义务。

Q1｜什么是“交吉”？

在完成日达到无人占用＋场内清空＋交回全部钥匙／门卡，使买方可以即时、无阻使用。购买“交吉”单位，代表买方接收时不应再存在租赁关系或占用人。因此，交吉前形成的租务、损毁与按金事项，原则上应由前手业主与租客于退租点交时清结，再把空置单位交付买方

Q2｜若租约尚余半年，买方计划自住，能否要求租客立即迁出？

一般不能。 在连租约出售的情况下，现行有效的固定期租约于成交后继续约束新业主；除非租约载有可行使的提早终止条款或双方协议交还，否则租客可依法占用至期满。若买卖文件约定“交吉”，则属卖方责任于完成时交付空置单位。

Q3｜新买家可否发出「一个月通知」要求租客迁出？

固定期租约不可仅以「一个月通知」终止；须依合约的提早终止条款或协议交还办理。

Q4｜完成日未能「交吉」，责任如何？

一般原则：除非合约明确列明「连租约出售（subject to tenancy）」或另定交楼日，否则卖方须于完成日同时交付交吉。未能达标，通常属卖方未依约交付。

一般合约条文为准，由律师落实。买方可行选包括：

• 顺延完成（延后至实际交吉）、
• 留置价款（retention）（由律师暂扣部分楼价，交吉后释放）、
• 解除合约／违约处理（依条文办理）。

Q5｜交房后的押金、损坏及欠租应如何处理？

A. 交房出售（成交前租约已终止、租客已迁出）

• 责任与流程：由原业主在退租时完成点交与检视（Condition Report），就欠租、逾期费、及“非正常损耗”之维修费按租约扣减押金；其余应退还给租客。宜附照片／视频、设备清单、水电煤抄表与结算单。
• 与买卖交割关系：押金关系应在成交前结清；买方接收的应为空置单位，押金不会移交给买方。

B. 带租约出售（成交后租约继续）

• 押金承接（择一或律师另行拟定）：
  • 押金转交新业主，并由新业主就日后退还责任出具承担／赔偿承诺；或
  • 原业主先退押金给租客，再由新业主重新收取同等金额押金。单纯把押金“转手”未必等同原业主免责，须以书面条款处理。
• 既往与将来责任分界：建议在买卖文件中列明完成日前后之租金、费用与违约责任分界日。完成日前形成的欠租／损坏，原则上由原业主处理（可通过价款调整或留置款在新旧业主间清算）；完成日后的责任则由新业主承接。
• 基本原则：不得单方面以押金抵付最后一期租金；所有扣减须有证据并以书面列明。

以交吉为前提成交，代表买方接收的是不带租务负担的空置单位；与交吉前相关的按金、损毁与欠租均应由前手业主与租客在退租环节清结。若因条件限制只能连租约成交，则需把按金承继方式与既往／将来责任分界写入买卖文件，并按风险调整价格与时间表。以明确条款＋完备证据管理交收细节，方能稳妥处理按金・损毁・欠租三大问题。