土地登记风险与应对指南

在收楼日（Completion Date）前，土地登记册（Land Register）中若出现未注销抵押／法定押记（Mortgage／Legal Charge）、诉讼登记（Lis Pendens）、警告登记（Caution）或屋宇署／政府法定命令等记录，会直接影响清洁业权、银行放款及保险承保。以下按风险与处理先后梳理。

Q1｜哪一类属最高风险？为何？

诉讼登记（Lis Pendens）

• 已登记的诉讼登记必须凭法院命令撤销并办妥登记，方属可接受的完成状态；在未撤销前，多数银行不会放款，交收风险极高。

Q2｜诉讼登记（Lis Pendens）与 警告登记／同类权益提示 (Caution) 有何差异？

• 诉讼登记（Lis Pendens）：显示物业涉及进行中的诉讼；只能按《土地注册条例》（Cap.128）第19–21条申请法院命令撤销。
• 警告登记／同类权益提示（Caution）：属权益主张的提示机制；在现行制度与将来的《土地业权条例》（Cap.585）下，属提醒性质，完成前宜取得撤回／无异议文件再交收。
• 无论属何种提示／警告登记，在交收前取得撤回或妥善处理的书面文件最稳妥。

Q3｜屋宇署／政府法定命令（危楼令、修葺／拆除令等）对交易的影响与处理？

• 政府可代办工程并追讨费用＋监督费＋附加费；相关命令及合规状态常会登记于土地注册处。
• 常见做法：
  • 由卖方于完成前清理命令并提交合规证明；或
  • 以价金调整／留置金对冲仍待完成部分（列明时程与责任）；或
  • 买方承接（须折让＋明确时程＋责任分配），并预先与银行／保险确认可接受性。
• 另类「不利项目」：若见地政总署违契警告信（俗称「钉契」）已登记，属合约性负担，一般须先纠正或就价金／责任安排妥当才可完成。

Q4｜未注销按揭／法定押记对完成有何影响？如何以合约管理？

• 原则：收楼日必须交付可注册之清洁业权；如查册仍见 Mortgage／Legal Charge（常见为 all-monies 押记），须以有效解除文件（Release／Discharge／Receipt on Discharge of a Mortgage／Legal Charge）于完成日同日办妥并递交。
• 合约建议：把「撤销／解除并可登记」列为完成先决条件＋长停期限；届期未达成，买方可无责解除／顺延并暂扣部分楼价（按约定）。

重要风险提示｜订金托管

• 地产代理监管局指引明确提醒：物业存在未注销按揭时，应在临约／正约安排由律师行以 stakeholder 身份代管初期及追加订金；直接付卖方风险高（例如卖方未能赎楼或破产）。