收到清拆令？业主必读指南

黄小姐两年前购入北角一个80年代单位，买入时露台已封玻璃、加装铝架储物柜。2025年4月，她收到屋宇署《建筑物危险公告》：封露台属“未经许可建筑工程”（UBW），须60日内清拆。若不遵办，可遭检控及罚款。黄小姐焦急：能否豁免？如何减低清拆开支？

1. 什么是「未经许可建筑工程」？封露台属于「小改动」还是违建？

• 根据《建筑物条例》（Cap. 123），所有结构改动—包括加装梁柱、玻璃幕墙、铝窗封露台均需事先获批则
• 「小型工程监管制度」只涵盖指定项目（如冷气机架、范围小于 5 m² 的檐篷）
• 封露台通常涉加固或拆改外墙，属须申请批准的工

2. 收到清拆令，业主有何选项？

• 遵令清拆（最稳妥）
  • 聘注册承建商拆除；备妥完工相片及飞线测试报告，30 日内回复屋宇署
  • 工程费：玻璃幕墙连铝架
• 申请「小型工程认可」（可能性低）
  • 若改动属小型工程，可委托注册小型工程承建商补交图则认可
• 要求延期
  • 可书面向屋宇署提出，陈述经济困难或长者住户无人协助

3. 对放盘及按揭的影响

• 银行估价下调：有清拆令在身，估价行通常扣减；部分银行拒批新按揭
• 买卖合约条款：买方可要求卖方在成交前清拆，否则可撻订；如不拆，需折价

4. 买房前如何避开 UBW 风险？

• 查册：是否有「未经许可建筑工程」
• 实地检视阳台、窗台、天台：注意是否有加建檐篷或钢架
• 要求卖方提供「完工证明」：如属小型工程，应有相关证明
• 在临时买卖合约加入保证条款：若政府发出命令，卖方须负责清拆或赔偿

一旦被点名非法加建，拖延只会增加罚款与估价风险；尽快拆除是避免诉讼和跌价的最好方案。买房前先查册、看图则、要求卖方提供合规文件，才能真正买得安心、住得放心。