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【共有人失聯、破產、離婚】三大情況如何動搖物業業權？買家必須理解的法律後果
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以下三種情況，是香港物業最常見、但買家最易忽視的風險：
- 共有人失聯
- 共有人破產
- 共有人離婚
三者都會直接影響物業能否出售、能否按揭續期、能否轉名，甚至會削弱業權的完整性。
一、共有人失聯：物業陷入「無法處置」狀態
凡屬聯名物業，不論是長命契或分權共有，出售、加按、轉名等行為均需要所有共有人同意及簽署。當其中一人失聯時，將出現以下情況：
1｜物業無法出售
缺少任何一名共有人簽名，物業便不能辦理轉讓程序。買賣會被迫終止，賣方甚至需向買方承擔延誤責任。
2｜按揭續期或轉按受阻
銀行必須取得所有借款人的簽署。共有人失聯會導致轉按無法進行，業主可能被迫繼續支付較高息率的按揭計劃。
3｜法律補救程序複雜且費時
可能需要申請：
- 法院委任財產管理人
- 強制出售令
- 公告尋人
上述程序成本高、時間長，且未必獲批。因此，共有人失聯是物業業權最棘手的風險之一。
二、共有人破產：物業權益自動被切割並由破產管理署接管
當其中一名共有人宣告破產，其在物業中的權益會產生重要且立即的法律變化。根據破產法及判例，一名聯權共有者（長命契）破產後，其持份不會再以長命契方式存在，而是自動被視為已被切割，並轉化為分權共有的獨立份額，由破產管理署（或受託人）接管並管理。
以下是破產對物業的實際影響：
1｜破產者的持份成為「破產資產」並交由破產管理署處理
破產者的名下權益不再受其本人控制，而由破產管理署作為破產受託人管理。 破產管理署會：
- 將該份額視為償債資產
- 優先按市場最佳價值處理
- 以保障債權人利益為首要考慮
這意味著物業的處置方式不再由家庭或其他共有人決定。
2｜物業的出售安排受破產管理署主導，未必符合其他共有人意願
即使其他共有人希望出售物業以解決問題， 破產管理署未必會同意，因為其決策基準是：
- 是否有助提高破產資產價值
- 是否有利於債權人
- 是否有足夠理由立即出售
因此，物業可能長時間處於「不便出售」的狀態。
3｜按揭安排可能被迫調整，亦可能引發收樓風險
若破產者同時為共同借款人：
- 銀行可向其他共有人追討破產者的供款份額
- 若其他共有人未能承擔，銀行有權採取法律行動
- 在極端情況下，銀行可行使收樓權
破產會令原本穩定的供款安排變得高度不確定， 亦可能影響其他共有人日後申請按揭或轉按的能力。
三、共有人離婚：業權結構決定後續處理方式
離婚涉及財產分配，物業處理方式會因業權類型而大不相同。
1｜長命契可被單方面轉為分權共有
法律容許任何一名共有人單方面「切割」（severance）長命契， 將物業轉為分權共有，並將雙方持份平分。 此動作不需要另一方同意。
這意味著： 長命契的承繼與權益安排，可能在婚姻破裂後立即發生變化。
2｜離婚後的物業分配由家庭法庭決定
即使契上寫明 50/50， 家庭法庭仍可根據供款比例、婚姻長短、撫養責任等因素重新分配物業。 業權簿上的比例不一定等同最終法律分配。
3｜未有協議時，物業可能長期無法出售或轉按
離婚談判往往需要多年。 期間物業可能因雙方意見不一致而陷於停滯：
- 不能轉按
- 不能出售
- 不能更改業權結構
- 可能影響購買新物業時的稅務安排
離婚案例中，物業往往是最難處理的部分之一。
四、選擇共有人時應考慮的原則
長命契較適合：
- 夫妻
- 伴侶
- 完全信任且希望自動承繼的一方 目的在於簡化承繼與減少爭議。
分權共有較適合：
- 父母與子女
- 兄弟姊妹
- 投資者
- 需要清晰分配權益的組合 此安排更能維持公平性，並避免不必要的家庭矛盾。
使物業陷入凍結狀態往往不是契本身，而是共有人發生變化。無論是失聯、破產或離婚，均足以令一個物業在一夜之間變得不能出售、按揭或轉名。因此，在決定共有人時，除了信任，更要考慮潛在的法律與財務風險。