【強拍新門檻2025】小業主面對收購如何自保？三步拆局全指南

張太三年前買入紅磡 1968 年唐樓單位，今年收到土地審裁處通知：發展商已收購 72 % 業權並申請強拍。新修例門檻下降，她能否自救？以下仔細講解收購中如何自保。

1. 新門檻速讀（2024‑12‑30 起生效）

• 一般住宅樓齡 50‑59 年、位於政府指定重建地區 → 70 % 業權 即可強拍
• 一般住宅樓齡 60‑69 年、同樣位於指定區 → 65 % 業權
• 其他地段樓齡 ≥ 50 年 → 仍然 80 % 業權
• 樓齡 ≥ 30 年且位處非工業區的工廈 → 70 % 業權
• 允許把相連地段合併為一宗強拍申請（加快收購）

2. 強拍流程（概覽）

• 發展商達到門檻 → 向土地審裁處提交申請
• 審裁處向其餘業主發《強拍通知》，並刊憲
• 小業主在 28 日內 可遞交「反對通知書」
• 審裁處聆訊（約 6‑12 個月）→ 裁定底價及是否批出強拍令
• 公開拍賣，大多由發展商自投自購

3. 小業主三步自保

• 爭底價
  • 28 日內提交反對通知書
  • 準備兩份專業報告：市場估價＋重建可售樓面分析
  • 目標：證明底價偏低，爭取調高
• 私下加價收購
  • 聯合餘下單位組「小業主團」
  • 與發展商談市值再加 5‑10 %，並要求搬遷津貼
• 自住戶申請寬限
  • 可向審裁處申請最多 12 個月延遲交吉，爭取搬遷緩衝期

4. 買舊樓前的風險檢查

• 到土地註冊處查冊：若單一公司已持有逾 60 %，收購進度快
• 檢視樓齡與地積比：樓齡 50 年以上、發展密度低，重建誘因大
• 確認是否屬「指定重建地區」：門檻已降至 65‑70 %
• 在審裁處網站搜尋地址，看有否強拍申請紀錄
• 留意大堂是否貼出收購公告或統一出價信

5. 土瓜灣十三街例子（2024）

• 財團收購至 69 %，因屬指定區且樓齡超過 60 年 → 達 65 % 門檻
• 小業主組團反對並提交估價，成功把拍賣底價提升 10 %
• 雙方最終私協：樓價市值 + 額外一次性搬遷補貼，半年內交吉

小業主雖難阻止重建，但仍可透過專業估價及團體談判爭取更高底價與補償，將損失降至最低；入市舊樓前，務必查樓齡、地積比與是否位處指定重建區，先評估風險再落訂。