【未補地價居屋出售流程】從「補地價」到「成交」的5大疑問

未補地價居屋並不是自由市場物業，無論補地價、出售、轉名或承繼，都必須符合房委會規定。以下以賣家最常問的 5 大問題，帶你步驟式看清從『補地價』到『成交』的流程。

Q1｜未補地價居屋是否一定要補地價才能出售？

不一定。視乎你賣給誰。

• 未補地價 → 只能在居屋第二市場出售（買家必須具備綠表或合資格白表）。
• 想賣給公開市場買家（任何人） → 必須先完成補地價。

補地價是業權行為，需所有業主同意（無論是單一業主持有、長命契或分權共有）。

Q2｜補地價程序需時多久？要準備什麼？

一般約需 6–12 星期（視乎房委會處理進度）。

流程包括：

• 遞交補地價申請（由所有業主共同簽署）
• 房委會派估價師評估市值
• 業主按房委會計算繳付補地價
• 取得補地價批核與文件
• 完成土地註冊處更新記錄

補地價完成後，居屋即變為「自由市場物業」，可以正常買賣。

注意：補地價後的估值 ≠ 銀行的按揭估值。

Q3｜補地價金額如何計算？補價估值是否等於市場價？

補地價金額由房委會的「重估市值 × 貸款成數折扣」計算，不等於市場成交價。

• 房委會補價估值：供補地價計算用
• 市場成交價：買家願意付多少
• 銀行按揭估價：銀行願意借多少

三者可不同。

常見情況是：

• 補價估值 < 市場價（補價較低並不代表銀行一定借足）
• 銀行仍會自行做按揭估價
• 如按揭估價較低，買家需補差價

這是補地價後成交「最常出現落差」的位置。

Q4｜補地價完成後，是否可以立即出售？哪些情況會延誤成交？

補地價完成後即可進入公開市場出售，但仍有幾個因素會影響成交時間：

最常見延誤原因包括：

• 補地價尚未在土地註冊處正式登記（律師不能完成買賣）
• 共有人文件未齊／有人不在香港簽名
• 物業有僭建、違契用途，銀行估價受影響
• 大廈維修、法團問題影響按揭批核
• 買家估價不足，需要時間補差價或轉銀行

「文件未更新」與「銀行估價」是最常延誤成交的兩個重點。

Q5｜出售未補地價居屋最常出問題是什麼？如何避免？

並非補地價本身，而是以下三類問題：

① 業權未整理好

• 共有人未完成承繼／轉名
• 分權共有者意見不一致➡ 補地價與出售皆不能進行。

② 物業文件不齊

• 舊契、未釋契、補契文件未處理
• 土地註冊處文件未更新➡ 律師無法完成交易。

③ 買家按揭出現落差

• 銀行估價低於補地價後的市場開價
• 僭建／大廈狀況影響批核➡ 成交期需延長甚至流標。