火險一定要買嗎?

承造按揭時，銀行通常把樓宇結構保險（Building／Fire Insurance，下稱「火險」）列為放款前提。很多屋苑的管理費包含由業主立案法團／管理公司投保的大廈建築物保險（主保單）；但銀行一律以文件為準——若借款人未能依時提交主保單摘要及列名按揭銀行為受益人／按揭權益人（Mortgagee／Loss Payee）的保單批註（批單），部分銀行會改為代為投保（費用由借款人承擔，而且彈性較低）。因此，分清保險種類、提早備妥證明與生效時點，是按時放款與交收的關鍵。

Q1｜甚麼是「樓宇結構保險」？ 與「家居保險」有何不同？

• 樓宇結構保險（火險）：保障建築結構與固定裝置（牆體、樓板、門窗、固定喉管、內置櫥櫃、固定燈具等）；保額以重置成本（reinstatement／replacement cost）釐定，非市價。
• 家居保險（Home／Contents）：保障戶內動產及個人／第三者責任（傢俬電器、個人物品、第三者責任等）。
• 二者功能互補、不能互相取代；銀行要求火險，着眼於抵押品可復原與風險管理。

Q2｜為何銀行要求購買火險？

• 目的：物業作為抵押品，遇火災／爆炸／風暴水浸等事故後可復原，並保障銀行的抵押權益。
• 常見最低要求（以各銀行條款為準）：
  • 承保範圍：主要災害（火災、雷擊、爆炸、風暴、洪水等）；
  • 保額：按重置成本釐定，避免保額不足；
  • 受益人條款：保單需列名按揭銀行為受益人／按揭權益人，通常以保單批註（批單）形式載明；
  • 生效期間：必須覆蓋完成日起；如完成前需要進場施工，火險應更早生效；
  • 文件提交：向銀行遞交保單／證明書／保單批註（批單）等，作放款審核依據。

Q3｜屋苑已有「主保單」時，還需要另購嗎？ 要交哪些文件？

• 主保單的性質：由法團／管理公司以整幢名義投保的結構保險（保費常併入管理費）。
• 銀行常見做法：原則上承認主保單，但需文件證明——買方應向管理處索取主保單摘要，載明地址、保障期、保額、承保公司與理賠聯絡；並按銀行要求提供列名該銀行為受益人／按揭權益人」的保單批註（批單）或等效書面確認。
• 主保單不足的補救路徑：
  • 向保險公司申請補充批註／附加條款
  • 為個別單位另行購買火險保單
  • 由銀行代為投保（費用由借款人承擔）
• 實務建議：不要假設「管理費含保險＝合規」。簽約後即時向管理處索取摘要，並與銀行核對批註格式；如限期內取不到，立即改用個別保單以免影響放款。

Q4｜何時安排與遞交最恰當？

• 簽臨約／正約後即時：確認是否有主保單；向管理處索取主保單摘要並確認可否辦理列名銀行的保單批註（批單）。
• 完成日前 10–14 天：
  • 主保單足夠 → 向銀行遞交主保單摘要＋保單批註（批單）；
  • 主保單不足／文件無法準時提供 → 立即安排個別火險保單，生效日設為完成日零時，並列名銀行為受益人／按揭權益人。
• 完成前進場／施工：火險需提前生效；施工風險一般不在火險內，應另購工程一切險（CAR）＋第三者責任。
• 空置期：不少保單對長期空置有限制／除外；應書面通知保險公司並加批註。

Q5｜如何比較與選擇火險？

• 保額基準：採用重置成本；特殊物業可諮詢測量師。
• 承保與除外：特別留意水浸、管道滲漏、玻璃、暴動／民亂、外牆修繕；僭建／未經批准改動多屬除外或需個別評估。
• 免賠額與索償流程：免賠額影響小額索償；了解理賠所需證明、勘驗與修復要求。
• 銀行權益條款：確認保單已列名銀行或已發出相應保單批註（批單），避免放款前臨門補件。
• 情境補強：裝修期→CAR＋第三者責任；長期空置→空置批註；智慧家居／公共責任→按需要配搭家居保險。