【買樓前查冊】見到「某專有名詞」即閃

在收樓日（Completion Date）前，土地登記冊（Land Register）若出現未註銷按揭／法定押記（Mortgage／Legal Charge）、訴訟登記（Lis Pendens）、Caution（警告登記／同類權益提示）或屋宇署／政府法定命令等紀錄，會直接影響清潔業權、銀行放款及保險承保。以下按風險與處理先後梳理。

Q1｜哪一類屬最高風險？為何？

訴訟登記（Lis Pendens）

• 已登記的訴訟登記必須憑法院命令撤銷並辦妥登記，方屬可接受的完成狀態；在未撤銷前，多數銀行不會放款，交收風險極高。

Q2｜訴訟登記（Lis Pendens）與 警告登記／同類權益提示 (Caution) 有何差異？

• 訴訟登記（Lis Pendens）：顯示物業涉及進行中的訴訟；只能按《土地註冊條例》（Cap.128）第19–21條申請法院命令撤銷。
• 警告登記／同類權益提示（Caution）：屬權益主張的提示機制；在現行制度與將來的《土地業權條例》（Cap.585）下，屬提醒性質，完成前宜取得撤回／無異議文件再交收。
• 無論屬何種提示／警告登記，在交收前取得撤回或妥善處理的書面文件最穩妥。

Q3｜屋宇署／政府法定命令（危樓令、修葺／清拆令等）對交易的影響與處理？

• 政府可代辦工程並追討費用＋監督費＋附加費；相關命令及合規狀態常會登記於土地註冊處。
• 常見做法：
  • 由賣方於完成前清理命令並提交合規證明；或
  • 以價金調整／留置金對沖仍待完成部分（列明時程與責任）；或
  • 買方承接（須折讓＋明確時程＋責任分配），並預先與銀行／保險確認可接受性。
• 另類「不利項目」：若見地政總署違契警告信（俗稱「釘契」）已登記，屬合約性負擔，一般須先糾正或就價金／責任安排妥當才可完成。

Q4｜未註銷按揭／法定押記對完成有何影響？如何以合約管理？

• 原則：收樓日必須交付可註冊之清潔業權；如查冊仍見 Mortgage／Legal Charge（常見為 all-monies 押記），須以有效解除文件（Release／Discharge／Receipt on Discharge of a Mortgage／Legal Charge）於完成日同日辦妥並遞交。
• 合約建議：把「撤銷／解除並可登記」列為完成先決條件＋長停期限；屆期未達成，買方可無責解除／順延並暫扣部分樓價（按約定）。

重要風險提示｜訂金託管

• 地產代理監管局指引明確提醒：物業存在未註銷按揭時，應在臨約／正約安排由律師行以 stakeholder 身分代管初期及追加訂金；直接付賣方風險高（例如賣方未能贖樓或破產）。