【近親加名減名】：必讀印花稅與按揭要點

二手買賣一旦牽涉多人持有、遺產承辦或授權代簽，處置權是否清晰與文件是否到位，會直接影響能否在完成日交付「可註冊之清潔業權」，亦關乎銀行放款與保險承保。下文按香港現行做法，提供一個文件優先的核對框架，並補充更名／增刪業權人的印花稅要點。

Q1｜夫妻以「長命契」持有單位；現在想把配偶的一半轉給子女。這種「增刪業權人」要唔要全部持份者同意？

• 聯權共有（俗稱「長命契」）：共有人被視為一體，處置（出售、轉讓持份）一般要全部共有人同意同簽署。其中一人身故，其權益按「尚存者原則」自動歸其餘共有人。
• 分權共有（俗稱「分權契」）：各人按持份比例擁有權益；出售整體物業通常亦要全體同意，或先依法處理持份。

Q2｜近親之間「加名／贈與持份」點計印花稅？

• 住宅物業嘅買家印花稅同額外印花稅已取消：自 2024-02-28 起，政府撤銷住宅物業的需求管理印花稅；買家只須繳付從價印花稅（AVD）。住宅的 AVD 一律採用第 2 標準稅率（Scale 2）。
• 近親轉讓仍要繳從價印花稅（AVD）：父母、配偶、子女、兄弟姊妹之間的轉讓／贈與，仍須就對價或市值（以較高者）按 Scale 2 計 AVD；切勿誤以為「近親完全免稅」。若屬低於市價或贈與，以市值為準。

Q3｜物業有按揭，轉讓前一定要處理啲乜？

• 銀行書面同意：大多數按揭契規定，任何加名／減名／轉讓持份都要事前取得銀行同意，否則可能屬違約，甚至被要求提早清還。
• 可能要再評估：銀行或會要求重做估價、覆核供款能力，並更新火險保單嘅抵押權人條款。
• 時序建議：1）先攞銀行同意及條件；2）簽轉讓契、交印花稅；3）到土地註冊處登記。

Q4｜遺產／未成年人／受監護或精神能力受損人士的產權，這樣可以出售嗎？

• 遺產承辦：須取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letters of Administration）；個案通常由遺產代表依法處理與轉讓。
• 未成年人持份：涉及未成年人權益的處置，原則上需法院／監管當局批示並預留較長時間備妥文件；建議在買賣合約把「取得許可」列為完成先決條件。
• 精神上無行為能力人士（MIP）：通常需按《精神健康條例》（Cap.136）申請法院委任產業受託監管人（committee of the estate）處理財產；程序涉及合資格醫生的醫學證明。
• 授權代簽：一般授權書於委託人喪失行為能力即失效；如需在失能時仍有效，須使用並註冊「持久授權書（EPA）」以處理財務與資產。