目錄
高成數按揭變「收租樓」全攻略
🎧 聆聽本文
常見疑問包括：「如果租客唔轉水電煤名，會唔會就冇紀錄？」
與其猜測「會唔會被發現」，更實際的是先理解：制度本身會自然留下哪些足跡，以及哪些可行做法。
一｜「唔轉水電煤」並不能消除制度足跡
即使租客不轉水電煤名，出租行為在香港仍然會因法定或實務程序而留下紀錄，常見包括：
1) 租約蓋印（印花稅）
住宅租約一般需於簽立後 30 日內辦理蓋印。 未蓋印的租約在民事程序中的效力會大幅削弱，對追租與執行合約不利。 實務上，多數業主仍會選擇蓋印以保障權益。
2) 差餉物業估價署 CR109（新租／續租）
新租或續租後，通常需在一個月內向差估署提交 CR109 供批註； 逾期遞交需繳交定額附加費。 未獲批註前，一般不能就該租約向法庭提起追租訴訟。
3) 土地註冊處（是否註冊屬個案）
三年或以下的住宅租約未必會在土地註冊處註冊； 但若有註冊租約或租約備忘，查冊有機會反映相關紀錄。 銀行在處理轉按、加按或其他按揭安排時，亦可能進行查冊與文件核對。 不應假設「一定查不到」。
重點：制度不是靠單一指標（如水電煤）運作；出租行為往往會透過多個合法程序留下紀錄。
二｜高成數按揭的核心要求：理解「自住」而非猜測界線
按揭保險的核心要求是自住（以該物業作主要住所）。是否符合，需按個案情況、文件與實際居住安排判斷。
需要留意的是：
- 即使業主仍居於單位內，把物業（全部或部分）用作收租用途，仍可能觸發銀行或按保方的合規關注；
- 最安全的做法，始終是事前向按揭銀行查詢是否需要申請批准或豁免。
三｜三條合規的做法
途徑一｜透過銀行向按保方申請「豁免自住要求」
適合： 按保仍在有效期內，因實際需要（如家庭變化、工作安排）需搬離
- 透過原按揭銀行遞交申請（按保方按個案審批）
- 一般要求：還款紀錄良好、主要居於香港、沒有其他本地住宅等
- 重要：在豁免獲批前，不應與租客訂立租約
這屬個案審批，是否獲批視乎實際情況與證明文件，並無公開成功率。
途徑二｜把按揭安排調整為「不再依賴按保」後再出租
適合： 願意降低槓桿，換取出租彈性
- 與銀行商討，把貸款結構調整為不需要按保（例如降低按揭成數、轉按至相應產品）
- 完成調整後，再按按契向銀行申請書面出租同意
- 租約按一般程序辦理（蓋印、CR109）
是否可行與條件，需視乎銀行批核及當時市況。
途徑三｜繼續自住，待按保自然退出後再申請出租
適合： 不急於出租
- 繼續自住並按期供款
- 當貸款結構不再需要按保（例如清還貸款或完成結構調整）
- 再向銀行申請書面出租同意，之後按正常程序出租
常見問題
Q｜只分租一間房、自己仍居住，是否一定違規？ A｜按保的核心是「自住」。即使仍居住於單位，若涉及收租，仍可能引起合規關注。最穩妥做法是事前向銀行查詢是否需要批准或豁免。
Q｜申請豁免成功率高嗎？ A｜屬個案審批，視乎理由、證明與還款紀錄，並無公開成功率。
Q｜被發現不符合自住要求，後果一定一樣嗎？ A｜屬個案處理。銀行可能要求提供證明、要求即時還款，並處理因違約而產生的費用；若涉及虛假文件或情節嚴重，才可能轉介執法機構。不屬必然流程。