2025 租值覆核實際操作

業主陳生 2022 年以 800 萬購入青衣一個 30 年樓齡三房單位。搬入後發現，差餉單上的應課差餉租值（Rateable Value，下稱 RV）竟然比同座大單位還高。2025 年首季差餉單寄到，他決定申請覆核，希望為自己「減稅」。以下將講解小業主如何實際操作。

1. 何時可以提出覆核？

• 已評估差餉的物業年度重當年度新租值於每年 4 月 1 日 公佈後，可在 4 月 1 日至 5 月 31 日 期間，以 R20A/ e‑R20A 提交反對新 RV
• 首次評估差餉的新落成物業臨時估值差餉物業估價署會以《臨時估價通知書》〈表格R6〉，將估價通知繳納人。必須在通知日起 28 日內提交R23A/ e‑R23A

先確認自己要反對的屬「年度重估」還是「臨時估值」，再選對表格及限期，否則 RVD 會直接駁回。

2. 覆核理據要寫甚麼？

• 市場租金證據：同座或鄰座相似單位近 12 個月實際租約，比政府估值低
• 物業狀況：樓齡老舊、公共設施失修、景觀長期受阻
• 區內供需變化：大量新盤落成，租金普遍下跌等

需提供租約副本、成交紀錄、相片或工程報告等客觀證據，單憑「覺得貴」說服力不足。

3. 申請流程（四步走）

• 備證據：收集租約／成交記錄、物業缺陷照片
• 填表提交：
  • 已評估差餉的物業年度重估 → R20A/ e‑R20A（4‑5 月）
  • 首次評估差餉的新落成物業臨時估值 → R23A/ e‑R23A（28 日內）
• 等待書面回覆：RVD 通常 2‑3 個月內回覆，接受就下調 RV；拒絕會說明理由

4. 常見陷阱

• 只附報章或網站標價，沒有真實租約證據
• 拿不同屋苑、不同大廈作比較，估價署只重視「同屋苑同座同類型」對比
• 逾期或用錯表格（如 R20A 應用在臨時估值），申請將被視為無效

5. 買樓前的差餉風險檢查

• 查看該屋苑近三年 RV 走勢；若升幅長期跑贏實際租金，可日後覆核。
• 比較同座高低層 RV 差距是否符合市場差價；過分貼近或代表低層 RV 偏高。

業主只要掌握正確限期、相應表格，以及具說服力的市場證據，往往就能把 RV 拉回合理水平，為自己長遠節省一筆固定開支。就算有機會成功下調租值，買樓前亦應檢視屋苑 RV 走勢。