【二手樓買賣維修費糊塗帳】大維修資助歸邊個？賣左樓收唔返政府資助？

業主夾錢做大維修後賣樓，政府資助會歸新業主？分期維修費尾數誰負責？本文拆解二手樓最常見3個維修費與資助陷阱，教你用合約自保。

前業主夾錢，新買家收錢？政府資助歸錯人的陷阱

假設：法團通過大維修，每戶需夾 $50,000，同時申請了市建局或政府資助計劃，每戶可獲 $20,000。

痛點：資助發放需時 1–2 年

政府或市建局資助，通常在工程：

• 完成
• 核數
• 批准後

才會發放給法團。

法團收到款項後，只會按當刻土地註冊處資料，將款項分派予現任業主。

如果您在工程期間已賣樓：即使當初 $50,000 是您支付，兩年後的 $20,000 資助，仍會直接發給新買家或存入該單位管理費戶口。

新買家變相「無本生利」。

業主實務自保方法

若您準備賣樓，而大廈正等待發放資助，必須在「臨時買賣合約」中加入附加條款，沒有白紙黑字，舊業主基本無法追討。

分期付款中途賣樓，維修費尾數誰找數？

大維修金額高昂，法團不少時會容許分期付款，例如：

• 每月 $2,000
• 分 24 期繳交

如果在第 6 期時賣樓，剩餘 18 期由誰負責？

痛點：買賣雙方容易各執一詞

賣方常認為：「我賣了樓，翻新後我用不到，尾數應該新業主供。」

但法律實務重點在於：

• 維修費責任產生的時間點

只要該筆維修費是在您仍是業主期間，經業主大會通過而產生的法定責任，該筆債務原則上屬於您。

若賣樓時：

• 沒有披露
• 沒有安排清繳
• 買家律師在查冊或向法團索數時發現，買家可要求取消交易，甚至向賣方追究損失。

業主實務自保方法

賣樓前應：

• 主動披露所有已通過但未繳清的維修費
• 與買家在臨約清楚列明：
  • 是「賣方成交前一筆過清還」
  • 還是「買方願承接餘下期數」
  • 並在樓價上作出反映

一切必須寫入合約，不能靠口頭承諾。

剛簽新租約就收到強制驗窗令，維修費吃掉一年回報？

不少收租業主最怕：剛簽兩年死約，法團或屋宇署即發出維修令。

痛點：搭棚貴、工程擾民、容易逼走租客

有些業主以為：法團搭棚，可順便做自己單位的私人驗窗或冷氣機喉維修。

但實務中：

• 法團承辦商對私人單位報價往往較高
• 自行搭棚又要配合法團工程進度
• 搭棚期間噪音大、無法開窗、灰塵多

結果：

• 租客投訴
• 要求減租
• 甚至提早解約

維修費連帶租務風險，一次過爆發。

業主實務自保方法

在「交吉期」（舊租客搬走、新租客未入住）應：

• 主動查詢法團未來 1–2 年維修計劃
• 預先處理：
  • 強制驗窗
  • 單位內老化喉管
  • 外牆冷氣機支架

避免租客入住後才搭棚施工，引發持續租務糾紛。

結語

舊樓潛在回報高，但同時伴隨：

• 法團夾錢風險
• 政府資助時間差
• 維修對租務的衝擊

無論您選擇：

• 出售套現
• 繼續收租

必須對：

• 維修費
• 資助歸屬
• 付款責任

有清晰規劃，否則幾萬元的利潤，隨時一紙合約錯誤就蒸發。

FAQ

Q1：大維修資助一定歸新業主？

法團派發資助時，一般只認可當刻的現任業主，如無特別合約條款，資助通常歸新業主。

Q2：分期繳交的大維修費可以轉給買家嗎？

可以，但必須在買賣合約內清楚列明，並獲買家同意，否則法律責任仍屬原業主。

Q3：可以要求買家代我收資助再轉給我嗎？

可以，但必須寫入臨約作為附加條款，否則缺乏法律依據。

Q4：收租單位適合什麼時候做強制驗窗？

最理想時間為交吉期或未放租前，避免租客入住後搭棚施工，引發租務糾紛。