【物業稅報稅】收租必學慳稅秘訣！「個人入息課稅」與「物業稅」扣稅差異全攻略

每年的報稅季都是一大挑戰。租金收入雖然和味，但如果不懂得合法的慳稅技巧，隨時會白白向稅務局繳交多餘的稅款，大大拉低淨租金回報率。

在香港申報租金收入，業主主要有兩個選項：「物業稅」及「個人入息課稅」。到底兩者有何分別？哪一種方法可以幫你扣減「按揭利息」？兩者在計算方式及可扣減項目方面存在明顯差異。本文將介紹兩種制度的基本運作及適用情況。

1. 甚麼是「物業稅」？

「物業稅」是稅務局針對香港物業租金收入徵收的稅項。它的計算方法相對簡單直接，採用統一的標準稅率。

• 標準稅率： 15%
• 計算公式： [ 租金收入 - 業主繳付的差餉 - 不能追回的租金 (如有) ] x 80% x 15%
• 法定修葺及支出免稅額： 稅務局會劃一扣減租金收入的 20% 作為修葺及支出的免稅額。

需要注意的是，在物業稅制度下：

• 不可扣減實際裝修開支
• 不可扣減管理費及代理佣金
• 不可扣減按揭利息

2. 甚麼是「個人入息課稅」？

「個人入息課稅」並非獨立稅種，而是一種合併評稅機制，允許納稅人將不同來源的收入合併計算，包括：

• 薪俸收入
• 利得收入（如適用）
• 租金收入

合併後按以下方式計稅：

• 累進稅率（2% 至 17%）
• 或標準稅率（15%）👉 以較低者為準
  

在符合條件的情況下，選擇個人入息課稅時：

✔ 可扣減出租物業的按揭利息（上限為該物業的應評稅淨值）

此外，納稅人仍可申請各類個人免稅額，例如：

• 基本免稅額
• 已婚人士免稅額
• 子女免稅額
• 供養父母免稅額

這些免稅額可有效降低整體應課稅收入。

兩大報稅選項大比併：你適合哪一種？

實際選擇取決於個人財務狀況。以下為常見情況分析：

較適合考慮「個人入息課稅」的情況

• 物業涉及按揭貸款若利息支出較高，扣減利息有助降低稅負
• 整體收入較低或沒有薪俸收入個人免稅額可抵銷部分或全部租金收入
• 可申請多項免稅額有助進一步降低應課稅金額

可維持「物業稅」的情況

• 物業沒有按揭（已供滿）無利息支出可扣減
• 薪俸收入已接近或達標準稅率水平合併收入後未必能有效降低稅率

值得注意的是，稅務機關在評稅時通常會比較不同計算方式，並採用對納稅人較有利的結果。

收租報稅 3 大必讀注意事項

• 保留差餉收據： 只有由業主負責繳交的差餉才能扣稅。如果是租客交差餉，業主不能申索扣減。務必保留差餉單據作證明。
• 遇上租霸可扣稅： 如果不幸遇上租霸，被拖欠的租金（不能追回的租金）可以在報稅表上申報扣減。若日後成功追回，則需在追回的課稅年度重新申報為收入。
• 及早填表申請： 選擇個人入息課稅必須在報稅表（BIR60）的第 7 部中剔選「申請個人入息課稅」，否則稅局只會按標準物業稅向你發出稅單。