【買樓交收】舊業主欠交管理費／差餉地租／水電煤入新買家數？

住宅買賣臨近交收時，買方最關注的其中一項風險，是上一手可能存在的管理費、差餉地租及水電煤欠繳。若處理不當，或會影響完成、產生追討，甚至導致日後再按揭受阻。本文將闡明各項欠費的責任歸屬、會否「入新買家數」、以及在臨時買賣合約／正式買賣合約中可採用的保障條款與文件清單。

Q1｜管理費：會否「入新買家數」？

一般不會。管理費屬業主按公契承擔的費用，欠款原則上由欠繳期間的「當時業主」承擔；法團通常向前業主追討，並可把欠繳紀錄或相關訴訟登記於土地註冊處，影響交收與按揭。買賣時的實務重點，是在完成前清繳或以留置等安排確保清，避免把「已登記的追討紀錄／訴訟」帶到交收。

Q2｜差餉與政府地租：責任如何分配？

• 差餉（Rates）：法律上，業主與佔用人皆可能承擔繳付責任；實務上常由佔用人繳付。買賣雙方可在成交盤數表中就跨期金額作攤分處理，並以完成日前最近一期收據為核對依據。
• 政府地租（Government Rent）：屬業主（物業擁有人）責任。為避免歷史欠繳影響交收，宜在合約中列明由賣方於完成前清繳並提供收據。

Q3｜水電煤：會唔會追新業主？點樣交接最穩陣？

水、電、煤為供應商與賬戶持有人之合約關係，欠費一般不會「隨物業」轉移至新業主。妥善的交接次序如下：

• 完成日抄錶並記錄讀數；
• 賣方結清舊賬戶及辦理取消／結束賬戶（押金會先用以抵欠款，餘額由供應商按程序退回）；
• 買方開立全新賬戶，以完成日讀數為起點；
• 不建議承接前手賬戶，以免承擔未知欠費或合約條款風險。

Q4｜特別維修／大維修徵費：已決議未收款，誰負責？如何查證？

此等費用常見於大廈維修工程，或在完成後始陸續開單。原則上應按決議日期、到期日及買賣合約的「責任分界」條款處理：

• 買方可要求賣方提供法團會議紀錄／通告、最近管理費繳付紀錄，以核實是否存在已通過但未收取的徵費；
• 在合約中列明：完成日前已通過或應計的徵費由賣方承擔；如金額未定或文件未備，可約定留置金額及釋放條件，避免完成後爭議。

Q5｜必備文件與核對清單

• 管理費：近期（建議 3–6 個月）收據；如曾欠繳，確認已清繳且無新登記。如見「欠繳／訴訟」登記，要求完成前撤銷／清理。
• 差餉：盤數表列明跨期攤分及計算依據；核對最近一期差餉單。
• 政府地租：完成前清繳收據或官方繳付記錄。
• 水電煤：完成日聯合抄錶紀錄；賣方結束賬戶確認、買方新賬戶開立確認。
• 法定／政府命令：如有屋宇署或政府命令，未依從可構成檢控與代辦追討，需在完成前清理並備證明，以免影響估值與交收。

各項欠費的法律性質與追討機制並不相同。建議在臨約及正約中預先鎖定清繳、攤分、留置與證明四大要素，並以收據、抄錶紀錄及法團文書佐證。如此即可在交收前把風險清楚劃分，避免日後的追討與糾紛。