銀行要入內估值，但現租客拒開門—我的按揭會唔會唔批？

購入「連租約」單位時，銀行多要求估價師入內估值；若租客不便安排，估值往往偏保守或延誤，影響批核與如期交收。**重點：這並非賣方不合作，而是租客享有「寧靜享用」的法定／契約權利與合規要求所致，未得同意不得強行帶看。本文解釋銀行為何重視室內檢視、連租約相對於交吉的差異與風險，以及可行的應對策略。

Q1｜為何銀行重視室內檢視？如不能檢視會有何實際影響？

據HKIS《估值標準》，估價報告須載明檢視範圍與日期。多項影響市場認知的因素（樓齡狀況、維修、改動、佈局、採光、潮氣等）僅能在實地檢視確認。若被指示不檢視，估價師須評估風險再決定是否進行，並作相應假設／限制。結果常見為保守估值或延時出報。

實際後果：

• 估值偏低 → 可批貸款額受壓；
• 批核延誤 → 需補件或另約檢視；
• 個別拒批 → 風險不可接受。

估值不足或延誤會擠壓完成期，帶來違約風險與額外成本。

Q2｜「連租約出售」相比起「交吉出售」的主要差異與風險是甚麼？

• 交吉出售：完成日須無人佔用、清場、交還鎖匙。實務上，賣方通常會為估價師／買方安排合理時段進內檢視，以確保按揭與交收順利。
• 連租約出售：完成後買家承接業主地位，但在成交前，買家並非現租約的一方，對佔用人的室內佔用權沒有直接處置權；同時，租約下的「寧靜享用」原則及代理的合規要求，亦意味未得佔用人同意不得強行帶看。故此，買家未必能獲安排入內；估值可能因此轉向保守或延誤。
• 可能涉及的風險：除檢視受限外，連租約還涉及押金承繼、租金／維修責任等承接問題；資訊不完全時，應在價格上反映，並在文件中逐一披露與確認（例如：租金、押金金額與承擔方式、租期、是否欠租、管理費與維修責任）。

Q3｜我想做高成數按揭，入唔到屋還有機會嗎？

有機會，但難度上升。無論最高按揭成數（以最新監管為準）如何設定，是否有足夠、可信的估值始終是批核核心。若未能入內估值，你通常需要：

• 調整時程：爭取延長完成期配合檢視與批核；
• 調整財務：以較高首期／議價吸收估值保守的風險；
• 與銀行商討是否可配合按揭保險等增信安排—但前提仍是估值能成立。

先確認成交模式（交吉／連租約），再以時間（排期檢視）與資訊（完整租務披露）換取估值與上會的確定性；所有關鍵紀錄宜書面化並保存。如你正考慮相關交易，建議及早諮詢銀行與估價專業人員以評估可行性，並就文件及風險披露向代表律師尋求具體意見。