业主必读：出租房屋三大法律陷阱解析

当您将单位出租，而租客在屋苑内惹上麻烦时，法团究竟会向租客追讨，还是直接向业主发出律师信？

以下拆解 3 个最常见的放租法律陷阱。

租客养狗或噪音扰民，法团可以向业主“钉契”？

不少屋苑的大厦公契会列明：

• 不准饲养宠物
• 不得制造噪音或滋扰

如果租客违规，管理处通常会如何处理？

法团只追业主，不追租客

在法律上，受《大厦公契》约束的是业主本人，而不是租客。租客并非公契的直接缔约方。

因此，法团有权以业主未能确保单位使用人遵守公契为理由，向业主发出：

• 警告信
• 律师信
• 向法庭申请禁制令

所有由此产生的法律费用，最终都会记入该单位的管理费户口。情况严重时，更可导致单位被注册欠款（俗称“钉契”）。

业主实务自保方法

租约必须清楚列明：

• 租客必须遵守大厦公契
• 因违规导致罚款或法律费用可从按金扣除
• 严重违规可提前终止租约

将法律风险由业主转回租客身上。

单位漏水浸坏下层，是法团责任还是业主责任？

“漏水”是最常见、亦最昂贵的楼宇纠纷来源之一。

责任关键在“公用”还是“私人”部分

如果漏水源头来自：

• 外墙
• 公用主喉
• 公共地方

属于公用部分，维修责任一般由法团负责。

但如果源头来自：

• 单位内分支水管
• 防水层老化
• 租客忘记关水喉

则属私人部分，法律责任在业主身上。

下层业主可循民事途径：

• 索偿装修费
• 追讨损失

法团亦不会为私人部分承担任何维修费用。

业主实务自保方法

出租前应：

• 检查单位水喉及防水层
• 购买保险

此类保险通常涵盖：

• 租客疏忽引致的第三者责任
• 漏水索偿风险

可将数十万潜在赔偿风险转移至保险公司。

租约写明“租客交管理费”，欠费仍由业主负责？

有些业主会在租约订明管理费由租客自行缴交，但如果租客欠交后退租失踪，会发生什么？

法团只认业主，不认租约

根据《建筑物管理条例》，向法团缴交管理费属于业主的法定责任。

即使租约写明由租客负责：

• 法团仍只会向业主追讨
• 欠款连利息及法律费一并追收
• 欠款可在土地注册处登记

导致：

• 单位难以出售
• 影响按揭
• 法律成本上升

业主实务自保方法

最安全做法是：“租金包管理费”

由业主：

• 设立自动转帐（Autopay）向管理处缴交
• 将管理费成本反映在租金内

确保物业不会因欠费而被采取法律行动。

结语

严选租客和租约条款写清楚才是业主最有效的法律防护盾。

FAQ

Q1：租客违反公契，法团可以直接告租客吗？

A：法团主要向业主追究责任，因为业主才是大厦公契的缔约方。

Q2：租客养狗，业主可以即时解约吗？

A：需视乎租约是否列明违反公契属可终止租约行为。

Q3：租客欠交管理费，业主可以拒交吗？

A：不可以，管理费属业主法定责任。

Q4：漏水一定由业主赔吗？

A：若属私人部分漏水，一般由业主负责；若属公用部分，则由法团处理。