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首次置业必知：五大陷阱与应对策略
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问题一｜首期只需 10%？
答案：是真的，但有清楚前提条件。
传统银行按揭最多借 7 成（这是金管局于 2024 年 10 月 16 日 放宽后的统一上限）。 但要做到 10% 首期（借 9 成），你是通过香港按揭证券公司 (HKMC) 的「按揭保险计划」。
政策背景
- 早在2019年（林郑计划）及2022年（波叔计划）已放宽门槛。
- 现行机制下，楼价1000万元或以下的现楼，首置客有机会申请最高九成按揭
但要做到「九成按揭」，你必须同时符合：
- 申请时名下没有任何香港住宅物业
- 所有申请人均为固定受薪人士
- 物业用途为自住
任何一项不符合，都可能只能做到八成，甚至回落至七成。
你必须知道的代价
高成数按揭需要缴付按揭保费。虽然首期大幅下降，但：
- 实际借款额增加
- 每月供款及总利息支出亦会相应上升
按揭保费可选择即时支付，或经银行安排加入按揭贷款一并分期偿还，但无论如何，这都是高成数的实际成本。
问题二｜所谓“预留4-5%杂费”是怎么计算的？
答案：这只是一个“安全参考值”。
一定要預算的現金開支包括：
- 印花稅（從價印花稅，第 2 標準稅率，俗稱首置稅）
- 2025 年 2 月 26 日起，400 萬或以下住宅只需繳付 100 元印花稅
- 以 600 萬物業為例，印花稅為 135,000 元（2.25%）
- 地產代理佣金（市場常見約樓價 1%）
- 律師費及文件費（一般約 10,000 至 20,000 元）
最大變數：裝修與維修
- 新樓或半新樓：可能只需添置傢俬
- 舊樓、唐樓、需還原單位：水電翻新動輒 30–50 萬元
问题三｜找男/女朋友做担保人，帮我通过压力测试，行不行？
答案：法律上可行，但风险极高。
目前住宅按揭的供款与入息比率上限为 50%。也就是说，你所有每月供款（包括楼按、信用卡、私人贷款等），不应超过入息的一半。
如果单靠自己入息过不到这个上限，技术上可以引入担保人。但你必须清楚，担保并不是“借个名”那么简单。
银行接受度：
银行通常只接受直系亲属（父母、配偶、兄弟姐妹）做担保人。未婚伴侣（男/女朋友）做担保，银行审查会极严格（可能要求证明同居关系），甚至拒批。
担保的真实法律后果是：
- 一旦借款人无法还款
- 银行可直接向担保人追讨
- 担保责任通常没有金额上限，亦没有自动解除机制
即使日后分手、关系破裂，担保责任亦不会因此消失。若你想“除名”，银行必须重新审批业主一人的收入；一旦收入不足，你将被长期锁定在该物业的债务责任中。
问题四｜如果房价跌到变成“负资产”，银行真的不会收楼吗？
答案：通常不会，但合约上有权。
负资产是指未偿还贷款金额高于物业市值。
香港过往多次楼市下行（如 2003、2008、近年），只要业主准时供款、没有违反条款，银行极少单纯因为房价下跌而即时追收贷款。
但你必须明白一点：按揭契约通常列明，银行在特定情况下有权要求即时清还贷款，包括：
- 断供或长期迟还
- 提供失实资料
- 违反物业用途声明
问题五｜经常听到“撤辣”，对首次置业者有什么实际影响？
“撤辣”是指政府于 2024 年 2 月 28 日，全面取消住宅物业需求管理措施，即：
- SSD（额外印花税）： 买入 3 年内卖楼要罚款。
- BSD（买家印花税）： 非香港永久居民买楼要重税。
- NRSD（新住宅印花税）： 买第二层楼要重税。
以前，买楼后三年内卖出，会面临重额税项；现在，若你因失业、供款压力或人生计划改变而需要出售物业，可即时离场，而毋须再额外缴付惩罚性税款。
🔎 2026 年入市前，请问自己 3 个问题
- 首期与杂费之后，我是否仍有至少 6 个月备用现金？
- 我是否正透过担保或联名，承担超出自己能力的风险？
- 我是否接受现时仍属较高息环境，并能长期承受供款？