高成数按揭出租合规指南
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常见疑问包括：“如果租客不转水电煤户名，会不会就没有记录？”
与其猜测“会不会被发现”，更实际的是先理解：制度本身会自然留下哪些痕迹，以及哪些做法是可行的。
一｜“不转换水电煤”并不能消除制度足迹
即使租客不转换水电煤名，出租行为在香港仍然会因法定或实务程序而留下纪录，常见包括：
1) 租約蓋印（印花稅）
住宅租約一般需於簽立後 30 日內辦理蓋印。未蓋印的租約在民事程序中的效力會大幅削弱，對追租與執行合約不利。實務上，多數業主仍會選擇蓋印以保障權益。
2) 差饷物业估价署 CR109（新租／续租）
新租或续租后，通常需在一个月内向差估署提交 CR109 供批注；逾期递交需缴纳定额附加费。未获批注前，一般不能就该租约向法庭提起追租诉讼。
3) 土地註冊處（是否註冊屬個案）
三年或以下的住宅租約未必會在土地註冊處註冊；但若有註冊租約或租約備忘，查冊有機會反映相關紀錄。銀行在處理轉按、加按或其他按揭安排時，亦可能進行查冊與文件核對。不應假設「一定查不到」。
重點：制度不是靠單一指標（如水電煤）運作；出租行為往往會透過多個合法程序留下紀錄。
二｜高成数按揭的核心要求：理解“自住”而非猜测界线
按揭保险的核心要求是自住（以该物业作主要住所）。是否符合，需按个案情况、文件与实际居住安排判断。
需要留意的是：
- 即使业主仍居于单位内，把物业（全部或部分）用作收租用途，仍可能触发银行或按保方的合规关注；
- 最安全的做法，始终是事前向按揭银行查询是否需要申请批准或豁免。
三｜三條合規的做法
途径一｜透过银行向按保方申请“豁免自住要求”
适合： 按保仍在有效期内，因实际需要（如家庭变化、工作安排）需搬离
- 透过原按揭银行递交申请（按保方按个案审批）
- 一般要求：还款纪录良好、主要居于香港、没有其他本地住宅等
- 重要：在豁免获批前，不应与租客订立租约
这属个案审批，是否获批视乎实际情况与证明文件，并无公开成功率。
途径二｜将按揭安排调整为“不再依赖按保”后再出租
适合： 愿意降低杠杆，换取出租灵活性
- 与银行商讨，将贷款结构调整为不需要按保（例如降低按揭成数、转按至相应产品）
- 完成调整后，再按按契向银行申请书面出租同意
- 租约按一般程序办理（盖印、CR109）
是否可行与条件，需视乎银行批核及当时市况。
途径三｜继续自住，待按保自然退出后再申请出租
适合： 不急于出租
- 继续自住并按期供款
- 当贷款结构不再需要按保（例如还清贷款或完成结构调整）
- 再向银行申请书面出租同意，之后按正常程序出租
常见问题
Q｜只分租一间房、自己仍居住，是否一定违规？A｜按保的核心是“自住”。即使仍居住于单位，若涉及收租，仍可能引起合规关注。最稳妥做法是事前向银行查询是否需要批准或豁免。
Q｜申请豁免成功率高吗？A｜属个案审批，视乎理由、证明与还款纪录，并无公开成功率。
Q｜被发现不符合自住要求，后果一定一样吗？A｜属个案处理。银行可能要求提供证明、要求即时还款，并处理因违约而产生的费用；若涉及虚假文件或情节严重，才可能转介执法机构。不属必然流程。
