业主断供变银主盘，租客按金能拿回吗？

你好，世界！

租楼遇上业主破产或断供，绝对是租客的噩梦。本文将为你详细拆解「银主盘」对租客的致命影响、按金的去向，以及租客在收到收楼信后的正确应对策略。

什么是「银主盘」？

当业主（借款人）连续数个月无法向银行（承按人）偿还物业按揭贷款时，银行有权根据按揭契约，向法庭申请收回该物业的管有权，并将物业在市场上拍卖或出售，以抵销业主的欠款。这类被银行强制收回的物业，便称为「银主盘」。

业主断供，租客会被逼迁吗？

租客是否可以继续居住，取决于多项因素，包括：

• 按揭条款
• 租约订立时间
• 是否涉及银行同意或法律程序

（1）租约在按揭之前已存在

如租约在按揭设立之前已有效存在，该租约在某些情况下可能对后续权益人具有约束力。

不过，实际情况较为复杂，需视乎个别物业权益及法律安排。

（2）租约在按揭之后订立（较常见情况）

在多数情况下，租约是在物业已设定按揭之后才签订。

如业主未有遵守按揭条款（例如涉及出租限制），当银行行使权利收回物业时：

• 租约未必对银行具有约束力
• 银行或接管人可通过法律程序取得管有权

在取得法院命令后，租客可能需要迁出物业。

需要注意：

• 并非「即时」迁出
• 一般需经法院程序及正式通知

按金去向：租客能讨回按金吗？

这是租客最痛心的问题。在绝大多数「偷鸡出租」变成银主盘的情况下，租客极难讨回按金。

• 银行没有责任退还按金： 由于银行不承认该份租约，银行自然没有义务向租客退还由业主收取的按金。
• 向业主追讨困难重重： 租客如需追讨按金，通常需向业主提出申索。但如业主财务困难或破产，即使取得判决，实际追讨仍可能存在困难。

租客收到银行收楼信应如何处理？

（1）了解通知内容

确认：

• 发出机构（银行或律师）
• 是否涉及法院命令
• 迁出期限

（2）与相关方联络

可联络通知中列明的代表，了解：

• 现时法律程序进度
• 是否可协商合理迁出时间

（3）保留文件及记录

包括：

• 租约副本
• 租金及按金支付记录
• 所有书面通讯

预防胜于治疗：租楼前必做的「查册」

为降低风险，租客在签署租约前可进行基本查核，例如：

（1）土地查册

透过土地注册处查阅物业纪录，可了解：

• 是否存在按揭
• 是否有多项押记
• 是否涉及法律命令

（2）留意潜在风险信号

例如：

• 多重按揭或财务机构押记
• 法院相关命令（如涉及债务）

这些情况可能反映业主的财务状况存在一定风险。

不要让你的血汗按金化为乌有！租楼前必做查册，安心租好屋！