工厦劏房与商改住的风险须知

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无论你是打算将工厦改建放租的业主，还是正考虑租住这类单位的租客，都需要了解相关法例（如《建筑物条例》）及地契条款的限制。本文将说明工厦及商厦作住宅用途的相关风险，以及收到执法通知时的基本应对。

什么是「工厦劏房」及「商改住」？

在香港，每幢建筑物落成时，屋宇署会发出「占用许可证」（俗称「入伙纸」），而地政总署的地契亦会订明土地用途（例如工业或商业用途）。

工厦劏房：将原本用作工业用途的单位，加建间隔、厕所或排水设施，分间为多个居住空间。

商改住：将写字楼或商业用途单位用作居住用途。

如未经相关部门批准（例如未申请地契修改或未获屋宇署批准相关工程），上述情况可能涉及违反地契条款或《建筑物条例》。

业主可能面临的法律责任与风险

部分业主在未取得批准的情况下进行改建及出租，一旦被执法部门发现，可能面对以下后果：

1. 涉及违反《建筑物条例》

如改建工程属未经批准的建筑工程（例如改动间隔、排水或消防设施），屋宇署可发出法定命令（如清拆令），要求在限期内还原单位。

可能后果：

• 未有遵从命令者，可能面临罚款及刑事责任
• 持续违规情况，可能涉及每日罚款

2. 违反地契条款

将工业或商业单位用作住宅用途，可能违反土地用途限制。

地政总署可采取行动，包括：

• 发出警告信并注册于土地注册处（俗称「钉契」）
• 对物业转售或按揭造成影响

在较严重或持续违规的情况下，政府可根据相关法例考虑进一步行动，包括收回土地权益。

业主可能因此面临重大财务影响。

3. 保险及按揭风险

如物业用途与保单或按揭条款不符：

• 保险公司可能根据保单条款拒绝部分或全部赔偿
• 银行在某些情况下可要求提前偿还贷款

租客面对的风险

租住工厦劏房或商改住单位，亦可能涉及以下风险：

1. 安全风险

工厦及商厦的设计标准通常并非以住宅用途为基础，例如：

• 消防设施配置
• 逃生通道设计
• 通风及分隔安排

过去亦曾出现涉及工厦单位的火警事故，反映相关风险。

2. 可能需要迁出

如屋宇署发出清拆令或封闭令，或相关单位被执法处理：

• 租客可能需要在限期内迁出
• 实际安排视乎个别执法程序及情况而定

3. 按金风险

如租约涉及不符合用途规定的单位：

• 租约的法律效力可能受到影响
• 租客向业主追讨按金时，可能面临一定困难

租楼前的基本查核方法

为降低风险，租客及买家可在交易前进行基本查核：

1. 查阅土地登记册

透过土地注册处查册，可了解：

• 是否有未解除的屋宇署命令（如清拆令）
• 是否涉及地政总署警告信
• 是否存在其他法律文件

2. 查阅「入伙纸」

确认物业的核准用途，例如是否为：

• 「住宅」用途
  

工厦劏房及「商改住」单位在市场上确实存在，但相关安排可能涉及法律、合约及安全方面的风险。无论是业主还是租客，在作出决定前，均应充分了解物业用途限制及相关责任，并进行必要查核，以减低潜在风险。