未补地价居屋出售全攻略：从补价到成交

未补地价居屋并非自由市场物业，无论补地价、出售、转名或继承，都必须符合房委会规定。以下以卖家最常问的5大问题，带你步骤式看清从『补地价』到『成交』的流程。

Q1｜未补地价居屋是否一定要补地价才能出售？

不一定。取决于你卖给谁。

• 未补地价 → 只能在居屋第二市场出售（买家必须具备绿表或合资格白表）。
• 想卖给公开市场买家（任何人） → 必须先完成补地价。

补地价是业权行为，需所有业主同意（无论是单一业主持有、长命契或分权共有）。

Q2｜补地价程序需要多久？需要准备什么？

一般约需 6–12 周（视乎房委会处理进度）。

流程包括：

• 递交补地价申请（由所有业主共同签署）
• 房委会派估价师评估市值
• 业主按房委会计算缴付补地价
• 取得补地价批核与文件
• 完成土地注册处更新记录

补地价完成后，居屋即变为“自由市场物业”，可以正常买卖。

注意：补地价后的估值 ≠ 银行的按揭估值。

Q3｜补地价金额如何计算？补价估值是否等于市场价？

补地价金额由房委会的"重估市值 × 贷款成数折扣"计算，不等于市场成交价。

• 房委会补价估值：供补地价计算用
• 市场成交价：买家愿意付多少
• 银行按揭估价：银行愿意借多少

三者可不同。

常见情况是：

• 补价估值 < 市场价（补价较低并不代表银行一定借足）
• 银行仍会自行做按揭估价
• 如按揭估价较低，买家需补差价

这是补地价后成交"最常出现落差"的位置。

Q4｜补地价完成后，是否可以立即出售？哪些情况会延误成交？

补地价完成后即可进入公开市场出售，但仍有几个因素会影响成交时间：

最常见延误原因包括：

• 补地价尚未在土地注册处正式登记（律师不能完成买卖）
• 共有人文件未齐／有人不在香港签名
• 物业有僭建、违契用途，银行估价受影响
• 大厦维修、法团问题影响按揭批核
• 买家估价不足，需要时间补差价或转银行

“文件未更新”与“银行估价”是最常延误成交的两个重点。

Q5｜出售未补地价居屋最常出问题是什么？如何避免？

并非补地价本身，而是以下三类问题：

① 业权未整理好

• 共有人未完成继承／转名
• 分权共有者意见不一致➡ 补地价与出售皆不能进行。

② 物业文件不齐

• 旧契、未释契、补契文件未处理
• 土地注册处文件未更新➡ 律师无法完成交易。

③ 买家按揭出现落差

• 银行估价低于补地价后的市场开价
• 违建/大厦状况影响批核➡ 成交期需延长甚至流标。