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香港物业共有风险：失联、破产与离婚
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以下三种情况，是香港物业最常见、但买家最易忽视的风险：
- 共有人失联
- 共有人破产
- 共有人离婚
三者都会直接影响物业能否出售、能否按揭续期、能否转名，甚至会削弱业权的完整性。
一、共有人失联：物业陷入“无法处置”状态
凡属联名物业，不论是长命契或分权共有，出售、加按、转名等行为均需要所有共有人同意及签署。当其中一人失联时，将出现以下情况：
1｜物业无法出售
缺少任何一名共有人签名，物业便不能办理转让程序。买卖会被迫终止，卖方甚至需向买方承担延误责任。
2｜按揭续期或转按受阻
银行必须取得所有借款人的签署。共有人失联会导致转按无法进行，业主可能被迫继续支付较高息率的按揭计划。
3｜法律补救程序复杂且费时
可能需要申请：
- 法院委任财产管理人
- 强制出售令
- 公告寻人
上述程序成本高、时间长，且未必获批。因此，共有人失联是物业业权最棘手的风险之一。
二、共有人破产：物业权益自动被切割并由破产管理署接管
当其中一名共有人宣告破产，其在物业中的权益会产生重要且立即的法律变化。根据破产法及判例，一名联权共有者（长命契）破产后，其持份不会再以长命契方式存在，而是自动被视为已被切割，并转化为分权共有的独立份额，由破产管理署（或受托人）接管并管理。
以下是破产对物业的实际影响：
1｜破产者的持份成为“破产资产”并交由破产管理署处理
破产者的名下权益不再受其本人控制，而由破产管理署作为破产受托人管理。破产管理署会：
- 将该份额视为偿债资产
- 优先按市场最佳价值处理
- 以保障债权人利益为首要考虑
这意味着物业的处置方式不再由家庭或其他共有人决定。
2｜物业的出售安排受破产管理署主导，未必符合其他共有人意愿
即使其他共有人希望出售物业以解决问题，破产管理署未必会同意，因为其决策基准是：
- 是否有助提高破产资产价值
- 是否有利于债权人
- 是否有足够理由立即出售
因此，物业可能长时间处于“不便出售”的状态。
3｜按揭安排可能被迫调整，亦可能引发收楼风险
若破产者同时为共同借款人：
- 银行可向其他共有人追讨破产者的供款份额
- 若其他共有人未能承担，银行有权采取法律行动
- 在极端情况下，银行可行使收楼权
破产会令原本稳定的供款安排变得高度不确定，亦可能影响其他共有人日后申请按揭或转按的能力。
三、共有人离婚：产权结构决定后续处理方式
离婚涉及财产分配，房产处理方式会因产权类型而大不相同。
1｜长命契可被单方面转为分权共有
法律容许任何一名共有人单方面“切割”（severance）长命契，将物业转为分权共有，并将双方持份平分。此动作不需要另一方同意。
这意味着：长命契的承继与权益安排，可能在婚姻破裂后立即发生变化。
2｜离婚后的物业分配由家庭法庭决定
即使契上写明 50/50，家庭法庭仍可根据供款比例、婚姻长短、抚养责任等因素重新分配物业。业权簿上的比例不一定等同最终法律分配。
3｜未达成协议时，物业可能长期无法出售或转按
离婚谈判往往需要多年。期间物业可能因双方意见不一致而陷于停滞：
- 不能转按
- 不能出售
- 不能更改业权结构
- 可能影响购买新物业时的税务安排
在离婚案例中，物业往往是最难处理的部分之一。
四、选择共有人时应考虑的原则
长命契较适合：
- 夫妻
- 伴侣
- 完全信任且希望自动继承的一方，目的在于简化继承与减少争议。
分權共有較適合：
- 父母與子女
- 兄弟姊妹
- 投資者
- 需要清晰分配權益的組合此安排更能維持公平性，並避免不必要的家庭矛盾。
使物業陷入凍結狀態往往不是契本身，而是共有人發生變化。無論是失聯、破產或離婚，均足以令一個物業在一夜之間變得不能出售、按揭或轉名。因此，在決定共有人時，除了信任，更要考慮潛在的法律與財務風險。
