一文看清交吉後的按金、損毀及欠租應如何處理？

二手成交臨近，最重要的承諾之一是「交吉」。所謂交吉，並非只指「無租客」這麼簡單，而是買方在完成日可以即時、無阻、專有地使用單位，包括場內清空、無人佔用並交回全部匙卡；否則即屬未達交吉義務。

Q1｜何謂「交吉」？

在完成日達至無人佔用＋場內清空＋交回全部鑰匙／門卡，使買方可即時、無阻使用。購買「交吉」單位，代表買方接收時不應再存在租賃關係或佔用人。因此，交吉前形成的租務、損毀與按金事項，原則上應由前手業主與租客於退租點交時清結，再把空置單位交付買方

Q2｜若租約尚餘半年，買方計劃自住，能否要求租客立即遷出？

一般不能。 在連租約出售的情況下，現行有效的固定期租約於成交後繼續約束新業主；除非租約載有可行使的提早終止條款或雙方協議交還，否則租客可依法佔用至期滿。若買賣文件約定「交吉」，則屬賣方責任於完成時交付空置單位。

Q3｜新買家可否發出「一個月通知」要求租客遷出？

固定期租約不可僅以「一個月通知」終止；須依合約的提早終止條款或協議交還辦理。

Q4｜完成日未能「交吉」，責任如何？

一般原則：除非合約明確列明「連租約出售（subject to tenancy）」或另定交樓日，否則賣方須於完成日同時交付交吉。未能達標，通常屬賣方未依約交付。

一般合約條文為準，由律師落實。買方可行選包括：

• 順延完成（延後至實際交吉）、
• 留置價款（retention）（由律師暫扣部分樓價，交吉後釋放）、
• 解除合約／違約處理（依條文辦理）。

Q5｜交吉後的按金、損毀及欠租應如何處理？

A. 交吉出售（成交前租約已終止、租客已遷出）

• 責任與流程：由原業主在退租時完成點交與檢視（Condition Report），就欠租、逾期費、及「非正常損耗」之維修費按租約扣減按金；其餘應退回租客。宜附相片／影片、設備清單、水電煤抄錶與結算單。
• 與買賣交收關係：按金關係應在成交前清結；買方接收的應為空置單位，按金不會移交予買方。

B. 連租約出售（成交後租約繼續）

• 按金承接（擇一或律師另擬）：
  • 按金轉交新業主，並由新業主就日後退還責任出具承擔／賠償承諾；或
  • 原業主先退回按金予租客，再由新業主重新收取同額按金。單純把按金「轉手」未必等同原業主免責，須以書面條款處理。
• 既往與將來責任分界：建議在買賣文件列明完成日前後的租金、費用與違約責任分界日。完成日前形成的欠租／損毀，原則上由原業主處理（可透過價款調整或留置款在新舊業主間清算）；完成日後的責任則由新業主承接。
• 基本原則：不得單方面以按金抵付最後一期租金；所有扣減須有證據並以書面列明。

以交吉為前提成交，代表買方接收的是不帶租務負擔的空置單位；與交吉前相關的按金、損毀與欠租均應由前手業主與租客在退租環節清結。若因條件限制只能連租約成交，則需把按金承繼方式與既往／將來責任分界寫入買賣文件，並按風險調整價格與時間表。以明確條款＋完備證據管理交收細節，方能穩妥處理按金・損毀・欠租三大問題。