【父母買居屋給子女住】避免日後爭產的安全做法

父母利用綠表資格購買居屋讓子女入住或由子女供款十分常見。然而，未補地價居屋受《房屋條例》及房委會政策限制，任何錯誤業權安排都有可能在日後引發承繼問題、兄弟姊妹爭產、補地價爭議，以至無法出售。以下以最常見的家庭模式為例，說明3 個主要風險與安排建議。

風險一｜父母為唯一業主、子女供款 —— 法律上業權仍屬父母

常見安排

• 父母以綠表買入居屋並登記為唯一業主
• 子女為實際住戶並負擔供款，但沒有列名為業主

法律效果

• 無論子女供款多久，業權 100% 屬登記業主（父母）。

潛在問題

• 父母離世 → 物業成為遺產：須依遺囑或《無遺囑者遺產條例》分配，兄弟姊妹可能介入。
• 未補地價：任何承繼／轉名一般需房屋署批准，程序及時間成本上升。
• 子女欲保留單位，或需買回其他繼承人的份額；否則可能要出售或遷出。

子女沒有業權，也無法單方面阻止其他家人主張分配。

風險二｜父母＋子女以「分權共有」

表面看似公平，但在居屋場景有兩大限制：

未補地價下的轉名受限

• 任何加名、減名、份額調整或承繼後轉名，均可能需要房委會批准；不保證獲批。

父母離世後，份額屬其遺產

• 分權共有沒有自動承繼功能，父母名下份額須依遺囑或無遺囑規則辦理；
• 即使只有其中一名子女是共有人，其他兄弟姊妹仍可能繼承父母的份額；
• 如屬未補地價單位，承繼後的轉名仍需房屋署審批。

分權共有使承繼較透明，但在居屋制度下，轉名彈性有限。

風險三｜使用「聯權共有」／長命契

特性

• 聯權共有具「倖存者承繼」：最後尚存的共有人可承接100% 業權。

在居屋的影響

• 例如「父母（A）＋子女（B）」訂立長命契：若父母先離世，全部業權直屬 B；其他兄弟姊妹不再就該物業享有承繼權。
• 在未補地價情況，即使屬倖存者承繼，相關變動仍可能需房委會批准，程序不可忽視。

長命契雖可避免遺產分割，但在多子女家庭極易引發不公平或偏頗的觀感，需非常審慎。

三個相對穩妥的安排

方案一｜由父母單獨持有，透過遺囑處理承繼

• 父母維持100% 業權；子女可供款但不列名為業主。
• 父母訂立清晰遺囑（可同時規劃受益人、執行人及具體處置方式）。

優點

• 架構簡單穩定、最不易出錯；
• 可降低兄弟姊妹爭產風險；
• 父母離世後按一般遺產程序辦理，再依房委會規定完成轉名。

適合：希望保有決定權的父母。

方案二｜先補地價，再按市場物業規則加名／轉名

• 未補地價的居屋不能自由轉名；先補地價後，物業按市場單位處理，彈性較大。
• 後續加名／轉名須留意按揭安排、印花稅及其他稅務；是否可享寬免／豁免（如某些配偶間轉讓）以稅務局當時規定為準，不是所有直系親屬轉讓皆自動豁免。

適合希望最終把物業順利過渡予子女，又想減少房委會審批限制的家庭。

方案三｜慎選「分權共有」

• 子女即時擁有業權份額，權益具體化。

• 父母離世後仍按遺囑／無遺囑法承繼（程序較多）。
• 家庭意見不一致時，補地價／出售／再融資等重大決定容易被擱置。

適合各方計劃一致的家庭。

總結

只要在買樓前先處理好「業權安排 + 承繼安排」，便能避免日後補地價受阻、兄弟姊妹爭產、轉名被拒等常見問題。