銀主盤真係咁筍？兩大購買渠道、拍賣流程、隱藏成本全面拆解

1. 銀主盤是甚麼？為何受關注 ?

銀主盤（Mortgagee Sale）是指業主斷供後，銀行或金融機構行使按揭權力收回物業並出售，以回收貸款。銀主盤的吸引力在於售價可能低於市價，但買家須注意：合約條款偏向銀主，包括不保證交吉、不負責僭建、不清繳欠款等，風險由買方承擔。因此，在決定入市前必須全面了解購買途徑及潛在成本。

2. 如何尋找銀主盤？

地產代理

• 多間大型代理設有銀主盤專頁，提供即時資訊並協助入標或接洽銀行
• 優點：資訊較快、可安排睇樓
• 缺點：選擇有限，佣金及流程需留意

拍賣行

• 例如忠誠拍賣、環亞拍賣，定期舉辦拍賣會，公告刊登於官網或報章
• 優點：選擇集中，價高者得
• 缺點：競投節奏快，容易過價衝動；須即場付訂金

3. 兩大購買方式

購買銀主盤主要有兩種方式：公開發售和公開拍賣。

公開發售流程

• 委託代理：買家尋找地產代理協助
• 睇樓：與代理參觀單位
• 入標：填寫入標書，並繳付臨時訂金（約樓價 3%–5%）
• 截標及批標：銀行將物業售予最高出價者；若低於底價，可能重新招標
• 簽署臨時買賣合約
• 安排銀主盤按揭
• 簽署正式買賣合約
• 物業成交

公開拍賣流程

• 資料蒐集：留意拍賣公告、物業資料、時間地點
• 查業權：委託律師查契，確認業權及押記狀況
• 準備資金或安排預先批核銀主盤按揭
• 現場競投：價高者得，但必須高於銀行底價
• 簽約付款：成功中標者需即時支付樓價 10% 作訂金，並簽署正式買賣合約
• 文件要求：若以公司名義投標，需提供公司註冊證明、周年申報表及董事會議紀錄等文件

4. 購買銀主盤的隱藏成本

• 法律及契約風險
  • 銀主盤以「現狀」出售，不保證交吉或處理僭建
  • 部分欠繳差餉、管理費、地租可能須由新買家承擔
• 拍賣相關費用
  • 中標後需即時支付樓價 10% 訂金
  • 買家需額外支付拍賣行佣金（一般 1%，設最低金額）
• 裝修與清場費用
  • 單位多數需要大規模翻新或清理遺留雜物
  • 預算應額外計算裝修、滅蟲、搬運及管理處裝修按金
• 按揭限制
  • 涉及僭建或文件瑕疵的單位，銀行可能只批低成數甚至拒批
  • 建議先獲取按揭預先批核（AIP），避免撻訂風險

銀主盤並非「必然筍盤」。它的確可能較市價低，但背後隱含法律、時間、裝修及財務成本。有意入市的買家，必須在三大購買渠道中選擇合適途徑，熟悉公開發售及拍賣流程，並清楚計算隱藏成本。只有在全面評估風險後，銀主盤才可能成為一個合理的置業或投資選擇。