【2025買樓前必做功課】無敵海景會否變牆景？

李太 2020 年高價購入一個「180° 維港靚景」兩房單位。本年初，她收到通知：毗鄰停車場獲批建 10 層住宅大樓，落成後將完全遮擋她家的海景。究竟她能否阻止項目？有沒有索償空間？

1. 香港有「景觀權」法定保障嗎？

香港法例並無賦予業主「永久景觀」的專屬權利；如新建樓宇符合地契及分區計劃大綱圖（OZP）規定，便屬合法開發，毋須補償現有業主。

2. 可以反對項目嗎？

向城規會遞交申述是最直接也是成本最低的途徑，就是在城規會的公眾諮詢期內遞交書面申述。申述被完全接納並迫使項目撤回的案例極少，更多是令發展商調整設計（例如降低基座、保留視覺走廊）或延長施工期。

3. 為保障自己，買樓前要做咩「功課」？

• 查分區計劃大綱圖
  • https://www.tpb.gov.hk/tc/list_of_plans/plan_schd_ozp.html
  • 查看鄰地最高可建樓層及用途
• 查看政府長遠發展藍圖
  • https://www.pland.gov.hk/pland_tc/resources/plan_schedules/adopted-misc/hk.html?utm_source=chatgpt.com
  • 了解政府長遠規劃方向
• 翻查城規會會議紀錄
  • https://www.tpb.gov.hk/tc/meetings/tpb_meeting.html
  • 留意旁地是否已有放相關申請
• 向地政總署索取地契副本
  • https://www.landsd.gov.hk/tc/index.html
  • 查看發展條件

4. 實戰小貼士

假設你正考慮入手啟德跑道區的新盤，想要一線維港景。你留意到跑道盡頭的地皮尚未全面開發。若日後批出住宅用地，究竟會否擋住你的維港景？

• 按《啟德分區計劃大綱圖》與政府賣地文件，跑道區大部分住宅地段的法定建築物高度上限為 80 m PD；個別內陸地段可達 100 m PD。
• 以一般住宅層高 ≈3 米 計算，分別相當於 約 27 層及 33 層。
• 因此，若你想將來無論如何都保持「維港開揚景」，便應鎖定樓高超過 100 m PD（約 34 樓或以上） 的單位。如此即使前方地皮興建至法定高度上限，你的視線仍可高於樓頂。

先查規劃文件、認清高度限制，再決定入市樓層。買樓前做功課，讓你的「景觀投資」更有把握長久保值。