【2026 買樓收租實戰篇】回報只得 2.5%，喺高息環境下仲值唔值得入場？

到 2025 年底，住宅樓價雖然較高位回調，但按揭利率仍處於相對高位（H 按封頂約 3.75%–4.0%，視乎銀行）。在這個環境下，買樓收租已不再是「買完等租客幫你供樓」，而是一場關於現金流承受力的實戰測試。

以下 6 條 Q&A，由入場資格、現金流計算到防守心態，幫你做一次自我審查。

🛑 第一部｜資格篇：我有入場券嗎？

Q1｜我想買樓收租，最多可以借幾多成？

可以用「林鄭 Plan／波叔 Plan」借 9 成嗎？

A：不可以。

高成數按揭保險（俗稱林鄭 Plan／波叔 Plan）只適用於自住用途。如果物業用途聲明為收租（投資用途），銀行一般只會批出最多70%按揭。

👉 實戰例子（600 萬物業）：

• 自住： 可借 9 成，首期 60 萬
• 收租： 只借 7 成，首期 180 萬

Q2｜我已經有一層自住樓，再買一層收租，按揭會否更難？

A：一般會更嚴格。

雖然金管局已暫停壓力測試，但供款與入息比率（DSR）50% 上限仍然存在。

當你申請第二層樓按揭時：

• 銀行會計算兩層樓的總供款
• 對「投資用途」的審批，部分銀行會採取較保守的內部假設

👉 重點唔係銀行肯唔肯借，而係借盡之後，萬一有閃失，你仲供唔供得起。

🧮 第二部｜計數篇：我會賺定蝕？

Q3｜經紀話個盤有 3.5% 租金回報，好過做定期（約 3%），係咪值得買？

A：表面上贏，單以現金流計算通常是輸。

3.5% 屬於表面回報，新手最容易忽略持有成本。

簡易估算：

• 管理費：約租金 8–12%（視乎屋苑，新樓通常較高）
• 物業稅：實際約租金 12%（已扣 20% 修葺免稅額）

淨回報：七除八扣後，通常只剩 約 2.3%–2.5%。

• 資金成本（按揭實際利率）：約 3.8% 左右

📌 結論：用約 3.8% 的利息成本，去換取約 2.5% 的租金回報，單看現金流，這是一項「負現金流」投資，即每個月要貼錢。

Q4｜收租要交幾多「物業稅」？

A：政府提供修葺免稅額。

稅局計法為：

（年租金 − 業主支付的差餉） × 80% × 15%

🛡️ 第三部｜心態篇：點買先唔變負累？

Q5｜計完數要「每月貼錢」，但我睇好該區升值，仲值唔值得買？

A：取決於你的「防守力」，而唔係你的信心。

這類投資，本質上係：

• 博升值
• 而非賺現金流

請誠實問自己兩個問題：

• 「如果我失業，或者單位空置 3 個月，我仲供唔供得起？」
• 「我是否擁有 6–12 個月的供樓現金儲備？」

💡 一般建議（非投資建議）：如果你每個月能輕鬆承受 $3,000–$5,000 的現金流補貼（當儲錢），而且有足夠防守資金，先好考慮。否則，這份資產在升值前，可能先成為你的生活壓力來源。

Q6｜買「連租約盤」定「交吉盤」好？

A：對新手而言，買「交吉盤」風險較低。

估價陷阱：連租約盤銀行未必能入屋視察（無法確認是否有違規改建），估價有機會較為保守，導致借不足 7 成，要臨時抬錢上會。

主動權：交吉盤雖然有短期空置成本，但你可以：

• 驗樓
• 裝修增值
• 自選租客
• 重新訂立市價租金