目錄
【2026 按揭迷思】點知層樓會唔會無得續契？
🎧 聆聽本文
時至今日，部分準買家甚至業界人士依然流傳著擔憂：「到時政府會否收回土地？」、「業主是否要補一大筆巨額地價？」 事實上，政府已於 2024 年正式實施了《政府租契續期條例》。不過，法例的落實是否代表未來毫無隱憂？作為精明的買家，我們必須分清「目前的法定基準」與未來的「政策變數」。
1. 法例機制一定冇變數？
了解新法例的運作機制，有助買家放下對「收地」的無謂恐慌。
- 現行法定基準： 根據目前法例，一般地契續期機制為「免補地價」及每年收取「應課差餉租值 3%」地租，並會提早六年刊憲自動生效。這是目前銀行肯批足 30 年按揭的定海神針。
- 未來的政策變數： 任何法例皆基於當下的施政考量。未來數十年的政府財政與經濟大環境，會否促使續期條件（例如地租比例）出現調整？這些未知數客觀存在。
2. 點知層樓會唔會無得續契？
政府在刊登續期公告時，會同時公佈一份「不予續期名單」。一旦物業不幸上榜，不但面臨被收回的命運，銀行更會即時落閘拒批按揭。精明的買家必須防範以下 3 個「危險信號」：
- 清拆令： 查冊時發現該單位或大廈公用地方（如天台、天井），釘有大量長年未解除的屋宇署清拆令，代表存在嚴重違規結構且業主一直視若無睹。這可能觸及了政府對公眾安全的底線，是政府剔除續期資格的目標。
- 積壓多年的「強制驗樓令」： 顯示大廈多次收到法定驗樓通知卻長年沒有「解除」紀錄，反映一眾業主長期「擺爛」拒絕夾錢維修，長遠而言大廈會變成危樓。政府可能不續契以收回土地進行重建。
- 嚴重的「改變土地用途」警告： 原本是住宅用途，卻被違規改建成非法旅館、劏房或牽涉工業用途，並被地政總署發出警告信釘契，這絕對觸碰了底線。
- 極少數的極端個案：目前市場上極少出現相關個案。然而，一旦物業不幸被列入名單，銀行將極有可能拒絕批出按揭貸款。
3. 買家防守策略：入市前的 3 大自保步驟
為確保所購置的物業能順利過渡並獲批足額按揭，建議買家在落訂前採取以下措施：
- 第一步：主動查閱地政總署的「憲報公告」
對於地契即將在數年內到期的物業，買家或其代表律師應主動查閱地政總署根據《 政府租契續期條例 》刊登的政府公告，確認該地段是否已獲刊登續期公告，並確保物業絕對不在「不予續期名單」之上。
- 第二步：評估未來的「地租」開支
新機制雖免收補地價，但業主需自續期之日起，每年向政府繳納相當於該物業應課差餉租值 3% 的「地租」（此做法其實是沿用現行新界地契續期的安排）。買家在計算未來的持貨成本時，必須將這筆恆常開支納入預算。
- 第三步：慎察個別舊批地契的「特殊條款」
極少數早年批出的舊式地契可能包含政府的「重收權」或特殊發展限制。不過這主要見於個別特殊或歷史用途土地，一般常規私人住宅較少牽涉。為求安心，購入高樓齡物業前仍建議委託律師審閱地契條款。
📌 常見問題 FAQ
Q1：點樣知道我睇中嗰個單位，地契係邊一年到期？
買家可透過土地註冊處的網上查冊系統（查閱物業的「土地登記冊」），或向代表律師及專業地產代理查詢，當中會清晰列明該地段的批租期及到期年份。
Q2：如果單位有少少僭建（例如冷氣機架），會唔會被放入「不予續期列表」？
根據政府立法時的解釋，「不予續期名單」主要針對極度嚴重且屢勸不改的違契個案。一般輕微的僭建物通常由屋宇署按現行法例（如發出清拆令）處理，甚少單因此類問題而被直接剝奪續期權利。不過，僭建本身仍會帶來其他按揭及還原責任風險。
Q3：除了 2047 年，有其他年份的地契會受影響嗎？
會的。《政府租契續期條例》涵蓋所有一般用途的政府租契，不論是 2047 年屆滿（如大批新界及新九龍物業），還是其他年份屆滿（如部分港島區物業於近年陸續到期）的地契，均受此續期機制規範。
