【2026 買家防守策略】無人機捉僭建防不勝防？

不少買家鍾情連天台或連平台的二手特色單位，認為空間實用率更高。在過去的買賣慣例中，買家通常只要確保土地註冊處的查冊紀錄上沒有「清拆令（俗稱釘契）」，便會放心入市。

然而，自近年紅山半島等僭建風波後，屋宇署的巡查模式正不斷升級，單單依賴「查冊結果」的防守策略已經不足夠。以下為大家客觀拆解科技輔助執法下的僭建巡查機制，以及買家入市前必須留意的實務防禦策略。

1. 法律與科技雙管齊下：為何前業主的違規你要找數？

• 責任隨業權轉移： 根據《建築物條例》，清拆僭建物的法律責任是附帶於物業「業權」上的。即使違規建築（如天台玻璃屋、平台圍封、甚至發水露台）是由上一手甚至上上一手業主搭建，一般情況下，屋宇署仍會向現任業主發出清拆令，現任業主需負責自費將其清拆，並還原至核准圖則的狀態。
• 科技提升識別效率： 屋宇署近年已逐步引入無人機拍攝及數碼圖則比對技術。這意味著過往憑藉「位置隱蔽」而未被察覺的外牆或天台僭建物，被發現的風險正顯著上升。

2. 實務風險考量

即使簽署臨時買賣合約當日的查冊結果顯示為「乾淨」，買家仍需面對以下兩大實務風險：

• 地雷一：執法與釘契的「時間差」空窗期 系統辨識出潛在僭建物或接獲投訴後，屋宇署派員跟進、發出法定命令並將其註冊至土地註冊處（即正式釘契），需時數星期至數月不等的行政時間。若買家剛好在「政府已察覺並準備發信，但尚未正式註冊釘契」的空窗期內購入物業，查冊紀錄根本無法即時反映這個隱藏風險。
• 地雷二：銀行估價攔截與「扣起貸款」 即使物業未被正式釘契，買家申請按揭時，銀行委託的測量師一般會安排實地視察（特別是針對特色單位）。若發現明顯僭建，實務上銀行會採取保守態度：
  • 拒批按揭： 若涉及嚴重結構改動，可能會拒絕批出貸款。
  • 扣起貸款： 銀行可能照批按揭，但會在貸款額中強制扣留一筆「預計清拆及還原費用」。買家必須先自行墊支真金白銀清拆僭建物，經核實後，銀行才會發放該筆尾款，令買家瞬間大失預算。

3. 買家防守策略：入市特色戶前 3 步自保方案

要保障自身權益，打破「現狀買賣」的潛在劣勢，準買家在落訂前建議採取以下防禦措施：

• 第一步：主動查閱「百樓圖網 (BRAVO)」 不要只依賴售樓書或地產代理提供的宣傳平面圖。買家應親自或委託專業人士登入屋宇署的「百樓圖網」系統，付費下載該物業的最新核准建築圖則，親自比對單位的現狀（特別是露台、天台、廚房主力牆），觀察是否存在明顯偏離或未經批准的結構改動。
• 第二步：合約加入專屬保障條款 二手樓買賣通常附帶「以現狀交吉」條款。在雙方同意下，買家可要求代表律師在買賣合約中加入特定條款：例如列明若在「成交日」前收到屋宇署的清拆令，賣方必須負責承擔相關的清拆費用，或買家有權取消交易並退回定金。實務上需視乎雙方的議價能力。
• 第三步：安排測量師實地視察 對於價值較高、曾進行大規模豪裝或改動較複雜的特色單位，買家可考慮在簽署正式合約前，自費聘請專業建築測量師實地視察，以專業角度評估單位的合規狀態及潛在的還原成本。

📌 常見問題 FAQ

Q1：代理話個天台玻璃屋起咗超過十幾年，政府已經「默許」唔會理，係真嘅嗎？

這是一個常見的誤解。香港法例並沒有「時效合法化」或「默許」的僭建規定。只要搭建物未經屋宇署批准，不論存在了多少年，屋宇署仍有權依法採取執法行動要求清拆。

Q2：如果單位被釘契，買家係咪一定做唔到按揭？

不一定，需視乎僭建物的嚴重程度。如果是較輕微的違規（例如冷氣機支架、小型簷篷），部分銀行可能會在估價中輕微扣減，或要求買家簽署「承擔清拆責任承諾書」後仍有機會批出按揭。

Q3：若成交後才收到屋宇署的清拆令，我可以向舊業主追討嗎？

一般情況下較難追討。二手樓宇交易通常受合約內的「現狀買賣」條款約束。除非你能提出確鑿證據，證明賣方在交易過程中作出蓄意的失實陳述或合約有特定條款保障，否則在物業完成交易後，所有清拆費用及法律責任通常均由新買家承擔。