【公司買樓】以有限公司名義買樓收租的利與弊：稅務安排與常見迷思

隨著香港政府於 2024 年全面「撤辣」，香港住宅物業交易的印花稅制度出現重大變化，包括取消買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。在此背景下，以有限公司名義購買住宅物業的相關成本已較過往有所下降，因而重新受到部分投資者關注。

市場上常見說法包括：「以公司名義收租可享較靈活扣稅安排」，以及「日後可透過轉讓公司股份減少印花稅」。這些說法在某些情況下成立，但同時亦涉及實務限制及潛在風險。

本文將介紹以公司名義持有物業的基本稅務安排及相關注意事項。

印花稅制度的變化

在政策調整前，以公司名義購入住宅物業一般需繳付額外印花稅（如 BSD 及 NRSD），整體稅負較高。

在 2024 年相關措施取消後：

• 不論個人或公司購買住宅物業
• 一般按「從價印花稅」計算

目前最高稅率為約 4.25%（第 2 標準稅率）

不過需注意：

• 稅率會隨政府政策調整
• 具體稅負需視乎交易金額及適用稅率

迷思一：透過「轉讓公司股份」可完全避免印花稅？

以公司持有物業時，日後出售可選擇：

• 直接出售物業
• 或轉讓持有該物業的公司股份

✔ 股份轉讓的稅務差異

• 物業轉讓：買方需按樓價繳付從價印花稅（最高約 4.25%）
• 股份轉讓：一般需繳付股票印花稅（現行為每方 0.13%，合共 0.26%，按股份轉讓價或市值計算）

👉 在某些情況下，整體稅負可能低於直接轉讓物業

⚠️ 需要注意的實務因素

雖然股份轉讓在稅務上可能較為有利，但實際操作涉及多項限制：

1. 潛在負債風險

收購公司股份通常意味：

• 一併承擔公司既有資產與負債

因此買方一般需要進行詳細的盡職審查，包括：

• 稅務狀況
• 合約責任
• 潛在法律風險

👉 相關專業費用可能相當可觀

2. 融資安排限制

在實務上：

• 銀行對「股份轉讓交易」的按揭安排較為審慎
• 買方可能需要較高首期或其他融資方式

👉 融資條件通常與一般住宅按揭不同

3. 交易流程較為複雜

與一般物業買賣相比：

• 股份轉讓涉及公司層面的審查
• 文件及程序較為繁複

👉 完成時間可能較長，並需專業協助

迷思二：公司收租一定較個人更節稅？

將物業出租時，個人與公司適用不同稅制：

個人名義（物業稅）

• 稅率：標準為 15%（按應評稅淨值計算）
• 可扣減項目包括：
  • 差餉（如由業主支付）
  • 20% 法定修葺及支出免稅額

👉 一般情況下，實際開支（如按揭利息）不可直接扣減（除非選擇個人入息課稅）

公司名義（利得稅）

• 兩級制稅率：
  • 首 200 萬港元利潤：8.25%
  • 其後利潤：16.5%

👉 可扣減項目包括：

• 按揭利息
• 管理費
• 維修費用
• 保險及相關營運開支

📌 扣減需符合「為產生應課稅利潤而產生」的原則

隱含成本（常被忽略）

以公司持有物業，通常涉及以下持續成本：

• 商業登記費
• 公司秘書服務費
• 每年法定審計（核數）費用

👉 如租金收入不高，相關成本可能抵銷部分稅務效益

以有限公司名義持有物業，在稅務及交易安排上確實提供一定彈性，例如：

• 較多可扣減開支
• 在特定情況下，股份轉讓的稅務成本可能較低

然而，相關安排同時涉及：

• 較高的合規及行政成本
• 較複雜的交易及融資安排
• 潛在法律及財務風險

在作出決定前，建議根據個人投資目標及財務情況，並諮詢專業意見，以作出合適安排。