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如何成立業主立案法團？業主法團職責與法律權力詳解
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在香港，業主立案法團（Owners’ Corporations，簡稱法團）在管理大廈及保障業主權益方面扮演著至關重要的角色。許多業主對於成立法團的職責和權力存在疑問，本文將詳細解析如何成立業主立案法團，以及法團的職務與任期。
業主立案法團是什麼？
業主立案法團是香港社會法人組織的一種形式，根據《建築物管理條例》第344章成立。業主立案法團旨在改善香港的物業管理架構，讓業主自行解決大廈管理事務。法團在法律上代表所有業主，負責管理大廈的公共部分，保障業主的利益。
如何成立業主立案法團？
1. 召開業主大會
由合計業權份數不少於5%的業主委任一名業主為召集人，召開業主會議。召集人需向全體業主發出最少14日的會議通知，並在大廈當眼處展示通知及刊登於認可報章。
2. 選舉管理委員會成員
業主大會上選舉出管理委員會成員，負責日常管理事務。在會議中，選出管理委員會的成員，包括主席、秘書及司庫。決議案需獲得合計業權份數30%或以上的業主支持，並由超過一半的支持票通過。
3. 申請註冊並獲得認可
會議結束後21日內，全體委員需向民政事務處或土地註冊處作出法定聲明。法團須於會議結束後28日內向土地註冊處申請註冊為法團。
業主立案法團的職責與權力
香港業主立案法團的職責範圍包括：
- 管理大廈公共部分：確保公共設施的正常運作和維護。
- 維護及保養責任：定期進行大廈的維護和修繕工作。
- 重大事項決策：如外牆維修、選聘物業管理公司等需由業主大會決議。
業主立案法團也擁有多項法律權力，包括：
- 管理和執行公契：確保所有業主遵守大廈公契條款。
- 代表業主進行法律行動：在涉及大廈管理的法律糾紛中，代表業主集體利益。
- 收取管理費及其他相關費用：用於大廈的日常運作和維護。
業主立案法團職務
法團主席：負責主持法團及管理委員會會議，處理大廈管理和行政事宜，應業主要求召開法團業主大會，並代表法團處理對外事務。
法團副主席：視乎大廈公契是否設立此職位，協助主席工作，並在主席缺席時代替主持會議。
管委會秘書：負責安排會議通知和議程，擬備和保存會議紀錄，設置業主登記冊，審核授權書，向土地註冊處呈報變更登記資料，並張貼會議紀錄於大廈當眼處，接收退職管理委員的文件和紀錄。
管委會司庫：製備收支帳目及資產負債表，監管零用開支，保管入帳紀錄，擬具來年收支預算，定期張貼收支帳目於大廈當眼處，並在離任時將所有帳目移交給秘書或管理委員會。
業主立案法團委員資格
根據《建築物管理條例》，只有物業業主才能被選為法團主席以及副主席。但有些情況下，業主即使符合基本資格也不能擔任委員職務。例如，有犯罪記錄的業主不能成為法團委員。此外，破產且尚未解除的業主也無法擔任此職務。如果業主與法團有利益衝突，例如與管理公司有直接利益關係，這類業主也被禁止擔任委員，以確保法團運作的公正性。
業主立案法團委員任期
一般來說，業主立案法團委員的任期為兩年。這一規定旨在保證委員會的穩定性和連續性。同時，也讓更多業主有機會參與到法團管理中來。如果遇到特殊情況，如委員會成員變動頻繁，任期可能會適當延長。
當委員任期結束後，法團需要在業主周年大會上進行重新選舉。根據規定，所有委員均可以參加連任，但需經過重新投票選舉。如果某個委員無法繼續履職，也需要在業主大會上選出新的委員填補空缺。
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業主立案法團在香港的物業管理中扮演著重要的角色，其法律權力與責任確保了大廈的有效管理和保養。了解這些權力和責任，能夠幫助業主更好地管理物業，維護共同利益。
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業主立案法團常見問題解答
業主立案法團有人工嗎？
根據《建築物管理條例》規定，法團委員僅可收取象徵性津貼，每月津貼介乎$600至$1,000，視乎大廈物業伙數而定。
如何組織「業主立案法團」？
召開業主大會，選舉管理委員會成員，並向土地註冊處申請註冊。
業主立案法團的權力包括什麼？
管理和執行公契、代表業主進行法律行動、收取管理費等。
如何投訴業主立案法團？
業主或租客可向民政事務總署投訴（Home Affairs Department），民政事務總署提供諮詢和支援服務，協助處理大廈管理的投訴或查詢。
業主立案法團與業主委員會有何區別？
業主立案法團擁有法人地位，具有法律訴訟權，而業主委員會僅屬諮詢性質，其意見不具法律效力。如果大廈只有業主委员會而沒有法團，物業管理出現問題時，業主委員會無法代表業主進行法律訴訟，必須先成立業主立案法團。