【未經許可建築工程】剛買樓收到露台清拆令？

黃小姐兩年前購入北角一個 80 年代單位，買入時露台已封玻璃、加裝鋁架儲物櫃。2025 年 4 月，她收到屋宇署《建築物危險公告》：封露台屬「未經許可建築工程」（UBW），須 60 日內清拆。若不遵辦，可遭檢控及罰款。黃小姐焦急：能否豁免？如何減低清拆開支？

1. 何謂「未經許可建築工程」？封露台屬「小改動」還是違建？

• 按《建築物條例》（Cap. 123），所有結構改動—包括加裝樑柱、玻璃幕牆、鋁窗封露台均需事先獲批則
• 「小型工程監管制度」只涵蓋指定項目（如冷氣機架、範圍小於 5 m² 的簷篷）
• 封露台通常涉加固或拆改外牆，屬須申請批准的工

2. 收到清拆令，業主有何選項？

• 遵令清拆（最穩妥）
  • 聘註冊承建商拆除；備妥完工相片及飛線測試報告，30 日內回覆屋宇署
  • 工程費：玻璃幕牆連鋁架
• 申請「小型工程認可」（可能性低）
  • 若改動屬小型工程，可委託註冊小型工程承建商補交圖則認可
• 要求延期
  • 可書面向屋宇署提出，陳述經濟困難或長者住戶無人協助

3. 對放盤及按揭的影響

• 銀行估價下調：有清拆令在身，估價行通常扣減；部分銀行拒批新按揭
• 買賣合約條款：買方可要求賣方在成交前清拆，否則可撻訂；如不拆，需折價

4. 買樓前如何避開 UBW 風險？

• 查冊：有否「未經許可建築工程」
• 實地檢視露台、窗台、天台：留意有否加建簷篷或鋼架
• 要求賣方提供「完工證明」：如屬小型工程，應有相關證明
• 在臨時買賣合約加入保證條款：若政府發出命令，賣方須負責清拆或賠償

非法加建一旦被點名，拖延只會增罰款與估價風險；盡快拆除是避免訴訟和跌價的最好方案。買樓前先查冊、看圖則、要求賣方提供合規文件，才能真正買得安心、住得放心。