業主斷供淪銀主盤，租客按金難追討？

近年香港經濟環境波動，加上按揭息率變化，市場上的「銀主盤」（被銀行沒收拍賣的物業）數量有所增加。對於租客而言，最擔心的莫過於：如果業主突然斷供按揭，銀行上門收樓，我會被即時逼遷嗎？我交下的兩個月按金還能拿得回來嗎？

租樓遇上業主破產或斷供，絕對是租客的噩夢。本文將為你詳細拆解「銀主盤」對租客的致命影響、按金的去向，以及租客在收到收樓信後的正確應對策略。

甚麼是「銀主盤」？

當業主（借款人）連續數個月無法向銀行（承按人）償還物業按揭貸款時，銀行有權根據按揭契約，向法庭申請收回該物業的管有權，並將物業在市場上拍賣或出售，以抵銷業主的欠款。這類被銀行強制收回的物業，便稱為「銀主盤」。

業主斷供，租客會被逼遷嗎？

租客是否可以繼續居住，取決於多項因素，包括：

• 按揭條款
• 租約訂立時間
• 是否涉及銀行同意或法律程序

（1）租約在按揭之前已存在

如租約在按揭設立之前已有效存在，該租約在某些情況下可能對後續權益人具有約束力。

不過，實際情況較為複雜，需視乎個別物業權益及法律安排。

（2）租約在按揭之後訂立（較常見情況）

在多數情況下，租約是在物業已設定按揭之後才簽訂。

如業主未有遵守按揭條款（例如涉及出租限制），當銀行行使權利收回物業時：

• 租約未必對銀行具有約束力
• 銀行或接管人可透過法律程序取得管有權

在取得法院命令後，租客可能需要遷出物業。

需要注意：

• 並非「即時」遷出
• 一般需經法院程序及正式通知

按金去向：租客能討回按金嗎？

這是租客最痛心的問題。在絕大多數「偷雞出租」變成銀主盤的情況下，租客極難討回按金。

• 銀行沒有責任退還按金： 由於銀行不承認該份租約，銀行自然沒有義務向租客退還由業主收取的按金。
• 向業主追討困難重重： 租客如需追討按金，通常需向業主提出申索。但如業主財務困難或破產，即使取得判決，實際追討仍可能存在困難。

租客收到銀行收樓信應如何處理？

（1）了解通知內容

確認：

• 發出機構（銀行或律師）
• 是否涉及法院命令
• 遷出期限

（2）與相關方聯絡

可聯絡通知中列明的代表，了解：

• 現時法律程序進度
• 是否可協商合理遷出時間

（3）保留文件及記錄

包括：

• 租約副本
• 租金及按金支付記錄
• 所有書面通訊

預防勝於治療：租樓前必做的「查冊」

為降低風險，租客在簽署租約前可進行基本查核，例如：

（1）土地查冊

透過土地註冊處查閱物業紀錄，可了解：

• 是否存在按揭
• 是否有多項押記
• 是否涉及法律命令

（2）留意潛在風險訊號

例如：

• 多重按揭或財務機構押記
• 法院相關命令（如涉及債務）

這些情況可能反映業主的財務狀況存在一定風險。

不要讓你的血汗按金化為烏有！租樓前必做查冊，安心租好屋！