租樓必讀：一年死約一年生約陷阱全拆解｜租樓新手

幾乎所有租客和業主在香港租樓都會聽到「一年死約，一年生約」這個行內術語。很多人以為只要租滿一年，之後就可以隨時「執包袱走人」。然而，這正是最多租務糾紛的根源！

合約上的「退租權」如果字眼寫得不清晰，租客隨時會因為提早搬走而被業主沒收兩個月按金，甚至被追討餘下租期的租金。本文將為你徹底拆解「生約」與「死約」的法律定義、常見的通知期陷阱，以及提早退租的正確處理方法。

1. 甚麼是「死約」（固定租期）？

「死約」一般指租約中的固定租期。在此期間內，租客與業主通常需遵守租約至期滿，除非出現違約情況或雙方同意提前終止。

常見安排：首 12 個月為固定租期

如租客在固定租期內單方面終止租約，可能涉及違約責任，包括：

需要注意的是，實際責任取決於：

在固定租期內，業主一般亦不能單方面終止租約（除非租客違約）。

如雙方同意提前終止，通常會透過協商達成安排，例如：

當「死約」期滿後，租約便會進入「生約」期。在這段期間，任何一方只需給予對方足夠的「提前通知」，便可合法終止租約，而無需作出任何賠償。

若租約設有終止條款，通常會列明：

在符合條款的情況下，任何一方可依約終止租約。

雖然實務上部分人會使用即時通訊工具，但為減少爭議，一般建議：

是否有效，最終仍取決於租約條款及證據。

租客何時可以發出退租通知，取決於合約中終止條款的具體寫法。

解讀： 這是對租客最不利的寫法。你必須住滿 12 個月後（即第 13 個月的第一天），才可以正式遞交退租通知。加上 1 個月的通知期，你最快要到第 13 個月完結才能合法搬走。

解讀： 這是最標準、最公平的寫法。你可以在第 11 個月完結時遞交一個月的退租通知。這樣，通知期剛好在第 12 個月（死約）完結時屆滿。你最快可以在滿 12 個月（即死約完結當日）合法交吉搬走。

簽約前，務必逐字看清楚「退租權」條款的寫法，以免預算失誤，被迫多交一個月租金！

人生總有意外（如移民、失業、調職），如果真的必須在「死約」期內退租，你可以嘗試以下兩個方法：

和平協商： 坦白向業主說明困難。許多通情達理的業主，只要租客願意賠償 1 至 2 個月按金作為補償，並配合安排新租客睇樓，都會願意簽署「提早退租協議」。
頂租： 在徵得業主書面同意的前提下，租客可以自行尋找新租客來「頂替」餘下的租期。只要新租客順利簽約，舊租客便可全身而退。切記，未經業主同意私下分租屬嚴重違約！