業委會 vs 法團：業主必知5大分別

業委會同法團有咩分別？管理費、維修、換管理公司邊個有權？一文用市民語言拆解業主最常誤解的5個問題，教你自保。

1. 業委會同法團係咪一樣？

好多業主以為「業委會」同「法團」只係叫法唔同，其實兩者法律地位完全唔同。

• 業委會：公契入面設立嘅諮詢架構，冇獨立法律地位
• 法團（業主立案法團）：根據法例成立，有獨立法人身份
• 有法團 ≠ 有業委會
• 業委會 ≠ 有法團

當大廈成立咗法團之後，真正掌權嘅係管理委員會（管委會），唔再係業委會。

2. 點解新樓多數得業委會，冇法團？

原因好現實：

• 成立門檻低：發展商只要賣到一定業權，就要成立業委會
• 過渡用途：屋苑初期用嚟收集業主意見，對接管理公司

但要留意：業委會

• 不能簽合約
• 不能控告人
• 不能處理大型工程

當屋苑成熟，業主想掌控維修基金同管理公司，就需要成立法團。

3. 兩者實際分別有幾大？

▶ 情境一：有業主欠交管理費

• 只有業委會：只能叫管理公司追，冇法律主動權
• 有法團：可以用法團名義追數，甚至「釘契」

▶ 情境二：想換走管理公司

• 只有業委會：要 50% 業權同意，現實中好難
• 有法團：只要出席大會業主過半數，就可以合法解僱

▶ 情境三：外牆大維修

• 只有業委會：工程由管理公司主導，業主被動
• 有法團：法團直接簽約、控制金錢去向

4. 法團委員有冇人工？

冇人工，只可以攞「象徵性津貼」。

法定上限：

• ≤50戶：$600 / 月
• 51–100戶：$900 / 月
• ＞100戶：$1,200 / 月

而且：

• 一定要經業主大會通過
• 唔可以自己決定

5. 小業主點樣防止法團亂用錢？

你其實有武器，只係多人唔知。

1. 睇帳

法團每年要出收支表，大廈多過50戶要審計。

2. 睇會議紀錄

28日內要張貼，留意有冇古怪工程。

3. 留意招標金額

• 超過 $20萬 或 年度預算 2% → 必須招標
• 超過年度預算 20% → 必須開業主大會

如果工程被「斬件」避規則 = 高危訊號。

4. 5% 業權可以開會

只要聯署 5% 業權：

• 可要求開特別業主大會
• 可推翻決議
• 可罷免委員

識分業委會同法團，係每個業主嘅基本自保技能。

FAQ

Q1：業委會有冇法律地位？

A：冇，佢只係公契下嘅諮詢組織。

Q2：冇法團可以換管理公司嗎？

A：極難，通常要過半業權書面同意。

Q3：法團可唔可以追欠管理費？

A：可以，用法團名義起訴或釘契。

Q4：我一個小業主有冇權力？

A：有，只要聯署 5% 業權可召開大會。