【長命契】香港租屋如何簽署聯名物業的租約？

在香港租屋市場，租客與業主間的租約簽訂是一個重要過程，特別是當物業由多位業主共同擁有時。香港的物業共有形式主要分為「聯權共有」（俗稱「長命契」）與「分權共有」，這兩種共有方式在繼承權與租賃協議的簽署上有著根本的差異。理解這些差異對於租客來說至關重要，以確保租約的有效性及自身的權益。

長命契（Joint Tenancy）是什麼？

「長命契」在法律層面上指的是聯權共有 ，英文為Joint Tenancy ，所有業主擁有物業的整體而不可分割的權利。在這種共有產權形式下，如果其中一位業主去世，他的份額自動轉移給其他共有者，而不是按照遺囑或無遺囑遺產分配法則。這種自動轉移的特性是長命契最顯著的特點。

分權共有是什麼？

分權共有，英文為Tenancy in Common，允許物業按照特定比例分割給各個業主。每位業主對自己的份額擁有獨立的控制權，並且在業主去世時，其份額會按照遺囑或法律規定進行繼承，這與長命契形成鮮明對比。

長命契與分權共有的區別是什麼？

長命契和分權共有的主要區別在於產權的繼承方式和對物業的控制方式。長命契中，業主之間有著更緊密的聯繫，因為任何一方的去世都會導致其份額自動轉給剩餘的業主。而分權共有則提供了更多的個別控制權，每位業主的份額可以獨立遺傳或出售。

長命契產權與租約

在「長命契」的情況下，物業由兩位或以上業主以不可分割的方式共同擁有。這意味著當其中一位業主去世時，其所有權自動轉移給餘下的業主，而非按照遺囑或無遺囑遺產分配法則進行繼承。因此，在簽訂租約時，理論上一位業主的簽名即可代表所有業主，前提是該簽署業主擁有其他業主的同意。然而，為避免日後可能出現的爭議，建議所有業主共同簽署租約，或至少有明確的書面授權。

分權共有產權與租約

與「長命契」不同，「分權共有」允許物業按份額被多人共同擁有，每位業主對其持有份額享有獨立權利。在此情況下，若業主之一去世，其份額將按遺囑或遺產分配法則處理，而非自動轉移給其他業主。因此，租約的簽署需要所有業主（或其合法代理人）的共同簽署，以確保租約的法律效力與租客的權益保障。

長命契租約爭議的具體例子

為了更好地理解長命契在租約中可能引起的爭議，我們一起看看具體案例：

假設一對夫婦以長命契形式共同擁有一套物業，並決定將其出租。根據長命契的規定，理論上任何一方都有權獨立簽訂租約，因為他們共享物業的整體權利。然而，如果在未獲得另一方同意的情況下，一方獨自簽訂了租約，隨後夫妻之間發生爭執或離婚，可能會對租約的有效性產生重大影響。

例如，如果男方在不通知女方的情況下簽訂了租約，而後來女方要求終止租約或提出租約從未獲得其同意，這可能導致租客陷入業主間爭議的困境。在這種情況下，租約可能被認為是無效的，因為它沒有獲得所有業主的同意，從而迫使租客在未預期的情況下尋找新的住所。

這個例子說明即使在長命契的情況下，所有業主共同簽署租約或提供明確的書面同意仍然是保障所有方利益的最佳做法。它也提醒租客在簽約前需確認物業的共有形式及所有業主的同意，以避免未來可能發生的租賃爭議。

簽署聯名物業的租約應注意的事項

租客在簽約時，一定要問清楚業權情況，以下三個要點尤為重要：

1. 確認物業擁有形式：在簽約前，租客應詢問並確認物業的共有形式（長命契或分權共有），以便了解簽約需要哪些業主的同意或簽名。
2. 要求查看授權書（Power of Attorney）：若物業由一位業主代表其他業主簽約，租客應要求查看授權書，確認其代簽的合法性。
3. 與所有業主溝通：可能的話，租客應試圖與所有業主溝通，確認他們對租約的同意，以防未來出現任何爭議。

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無論是「長命契」還是「分權共有」，確保所有業主的同意和簽名，才能確保租約的有效性和避免未來可能發生的糾紛。

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